房地產(chǎn)市場再迎關(guān)鍵指引。
據(jù)新華社，國務(wù)院總理李強(qiáng)8月18日主持召開國務(wù)院第九次全體會(huì)議。此次會(huì)議深入學(xué)習(xí)貫徹習(xí)近平總書記關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢和經(jīng)濟(jì)工作的重要講話精神，強(qiáng)調(diào)要切實(shí)把思想和行動(dòng)統(tǒng)一到黨中央對(duì)形勢的科學(xué)判斷和決策部署上來，鞏固拓展經(jīng)濟(jì)回升向好勢頭，努力完成全年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)任務(wù)。
會(huì)議強(qiáng)調(diào)要進(jìn)一步提升宏觀政策實(shí)施效能，深入評(píng)估政策實(shí)施情況，增強(qiáng)政策針對(duì)性有效性，及時(shí)回應(yīng)市場關(guān)切，穩(wěn)定市場預(yù)期。對(duì)于房地產(chǎn)方面的表述，李強(qiáng)強(qiáng)調(diào)，采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢，結(jié)合城市更新推進(jìn)城中村和危舊房改造，多管齊下釋放改善性需求。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，相較于此前6月份國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出的“更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，“采取有力措施”的表述說明對(duì)后續(xù)房地產(chǎn)政策方向提出了更高要求。
新一輪政策有望開啟
今年以來中央層面多次提及房地產(chǎn)。今年3月5日，兩會(huì)《政府工作報(bào)告》首次將“穩(wěn)住樓市”寫入總體要求，并強(qiáng)調(diào)“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”；4月政治局會(huì)議提出“持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢”；6月國務(wù)院常務(wù)會(huì)議再提“更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次高層會(huì)議再提房地產(chǎn)，意味著穩(wěn)定房地產(chǎn)在穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)中依然占據(jù)重要地位，市場“止跌回穩(wěn)”目標(biāo)不變。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從去年“930”新政以來的政策效應(yīng)看，去年四季度和今年一季度房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)是積極的，即回暖態(tài)勢持續(xù)了6個(gè)月。但今年二季度開始房地產(chǎn)市場壓力有所增加。
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1—7月份，全國新建商品房銷售面積51560萬平方米，同比下降4.0%，降幅比去年同期收窄14.6個(gè)百分點(diǎn)，但較1-6月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅銷售面積下降4.1%。新建商品房銷售額49566億元，下降6.5%；其中住宅銷售額下降6.2%。住宅銷售放緩也導(dǎo)致定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款收入減少，房企資金狀況邊際趨緊。
從價(jià)格來看，7月各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降，其中一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降1.0%，降幅較6月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下年內(nèi)單月最大環(huán)比降幅。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次明確“采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢”，意味著有力措施出臺(tái)的緊迫性和主動(dòng)性。
在58安居客研究院院長張波看來，房地產(chǎn)市場 “止跌回穩(wěn)” 態(tài)勢雖有短期波動(dòng)，但長期趨勢未變。當(dāng)前市場部分指標(biāo)波動(dòng)受政策、消費(fèi)季節(jié)性等綜合因素影響，市場下行情緒有所增大。后續(xù)需從供需雙向調(diào)節(jié)、強(qiáng)化資金支持、優(yōu)化市場結(jié)構(gòu)等多維度出臺(tái)政策組合拳。
值得一提的是，今年8月初，北京已經(jīng)率先落地優(yōu)化房地產(chǎn)政策，調(diào)整優(yōu)化限購政策、加大公積金政策支持，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，未來上海、深圳或?qū)⒏M(jìn)優(yōu)化限購政策，更多城市落地房地產(chǎn)支持政策。
張波認(rèn)為，后續(xù)供需兩端需協(xié)同優(yōu)化。供給端需繼續(xù)加大對(duì)房企資金支持，通過專項(xiàng)金融工具、優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管等，緩解開發(fā)側(cè)流動(dòng)性危機(jī)。同步推動(dòng)房企加快轉(zhuǎn)型，增加綠色科技、適老化產(chǎn)品供給。需求端還要以信貸支持降低購房門檻與成本，尤其是針對(duì)二套及以上的改善需求有更大的利率下降空間，同時(shí)延續(xù)相關(guān)稅費(fèi)優(yōu)惠，包括減免契稅、增值稅等，降低交易成本。
城市更新是當(dāng)下的重要抓手
此次會(huì)議明確，結(jié)合城市更新推進(jìn)城中村和危舊房改造，多管齊下釋放改善性需求。
今年以來，中央已經(jīng)多次明確城市更新的重要性，中央城市工作會(huì)議和7.30中央政治局會(huì)議均強(qiáng)調(diào)要高質(zhì)量開展城市更新。
中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，本次強(qiáng)調(diào)結(jié)合城市更新推進(jìn)城中村和危舊房改造，意味著城中村和危舊房改造也將高質(zhì)量推進(jìn)，相關(guān)配套政策有望進(jìn)一步落位，聚焦質(zhì)量提升；另外，在城中村和危舊房改造過程中，強(qiáng)化貨幣化或房票安置，收儲(chǔ)存量商品房用于安置房等也將對(duì)房地產(chǎn)銷售形成重要支撐，預(yù)計(jì)相關(guān)資金渠道將進(jìn)一步暢通。
此前海南已出臺(tái)政策明確，一些高庫存的區(qū)域，后續(xù)城中村改造明確將使用房票。在業(yè)內(nèi)看來，這意味著“城中村改造-房票使用-改善性需求釋放-消化新房庫存房源”的工作機(jī)制更加清晰，也說明各地在釋放改善性需求方面，要做好城中村和危舊房改造的工作。
張波認(rèn)為，城市更新是當(dāng)下的重要抓手，有序推進(jìn)城中村和危舊房改造，在資金籌措上，運(yùn)用REITs、專項(xiàng)債等創(chuàng)新金融工具，吸引社會(huì)資本。同時(shí)，多管齊下釋放改善性需求，精準(zhǔn)匹配置換型、品質(zhì)提升型等不同群體需求，提供針對(duì)性產(chǎn)品與服務(wù)。
多管齊下釋放改善性需求
此次會(huì)議提及“多管齊下釋放改善性需求”。陳文靜認(rèn)為，改善性住房需求包括以小換大、以舊換新等需求，供給端引導(dǎo)、需求端支持均將有利于釋放改善性住房需求。
其認(rèn)為，供給端來看，加大高品質(zhì)住房供給，通過“好房子”引導(dǎo)改善性需求進(jìn)入市場是重要方式，預(yù)計(jì)更多城市將建立“好房子”標(biāo)準(zhǔn)，完善計(jì)容規(guī)則，并通過降低稅費(fèi)等方式鼓勵(lì)企業(yè)提供更多高品質(zhì)住房。
需求端來看，預(yù)計(jì)多項(xiàng)舉措具備發(fā)力空間：第一，通過提高公積金貸款額度、降低公積金首付比例、加大購房補(bǔ)貼力度等方式給予多孩家庭更大購房支持，降低購房門檻、提高購房能力；第二，加大住房“以舊換新”支持力度，更多城市有望完善配套措施，暢通一二手鏈條；第三，給予購買綠色建筑、裝配式建筑等家庭更大的公積金、購房補(bǔ)貼支持，進(jìn)一步激發(fā)改善性住房需求釋放。
值得一提的是，近期國家發(fā)布了多項(xiàng)政策舉措，包括發(fā)放育兒補(bǔ)貼、免除幼兒園大班保育教育費(fèi)等，有望減輕家庭負(fù)擔(dān)，促進(jìn)生育率提升，這將從人口端為房地產(chǎn)釋放潛力。
陳文靜認(rèn)為，未來更多“投資于人”的政策落地，有望進(jìn)一步提高“人”的消費(fèi)能力，而“服務(wù)于民生”中，住房的重要性或進(jìn)一步凸顯，在此過程中，針對(duì)需要保障的人群，實(shí)施“補(bǔ)人頭”政策或也是重要方向，加大購房補(bǔ)貼力度，促進(jìn)住房消費(fèi)，若購房補(bǔ)貼與房票政策結(jié)合，并打通“房票-地票”鏈條，將有利于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)進(jìn)入新循環(huán)。
此外，張波認(rèn)為，提升宏觀政策實(shí)施效能，加強(qiáng)財(cái)政、貨幣等政策協(xié)同，預(yù)計(jì)后續(xù)還會(huì)有相關(guān)政策落地。
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