原創(chuàng)首發(fā) | 金角財(cái)經(jīng)
作者 | 田羽
家居行業(yè)“前首富”突然離世的消息，持續(xù)引發(fā)震蕩。
7月28日晚間，居然智家發(fā)布公告確認(rèn)：董事長(zhǎng)兼CEO汪林朋先生于前一日不幸在家中身故。
更令人唏噓的是，就在4天前的7月23日，汪林朋才剛被解除留置，恢復(fù)“責(zé)令候查”狀態(tài)，并回歸崗位，正常履職。而如今，一切歸于塵埃。
對(duì)居然智家而言，這無(wú)疑是雪上加霜的一擊，因?yàn)樵趧?chuàng)始人離世的風(fēng)波襲來(lái)之前，居然智家就已經(jīng)深陷業(yè)績(jī)困境。
過(guò)去一年，居然智家營(yíng)收與利潤(rùn)就已經(jīng)雙雙下滑，業(yè)績(jī)表現(xiàn)不容樂(lè)觀(guān)，甚至隱藏著諸多爭(zhēng)議之處。
比如，以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，在經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)下行的大趨勢(shì)下，居然呈現(xiàn)出逆周期升值的態(tài)勢(shì)。與此同時(shí)，資產(chǎn)處置收益這一帶有明顯會(huì)計(jì)數(shù)字游戲性質(zhì)的項(xiàng)目，竟然貢獻(xiàn)了近7成的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)。這些異常跡象，讓外界對(duì)其真實(shí)盈利能力打上了問(wèn)號(hào)。
而今，隨著創(chuàng)始人汪林朋的突然離世，這些財(cái)報(bào)和經(jīng)營(yíng)層面的爭(zhēng)議，恐怕會(huì)被不斷放大。未來(lái)的居然智家，站在命運(yùn)的十字路口，前路充滿(mǎn)不確定性。
點(diǎn)擊下方名片，關(guān)注金角財(cái)經(jīng)，我們將為你剖析更多社會(huì)熱點(diǎn)，拆解經(jīng)濟(jì)事件背后的邏輯。
首富光環(huán)背后
麻煩不斷
汪林朋，1968年出生于湖北黃岡羅田縣。1990年從北京工商大學(xué)會(huì)計(jì)系畢業(yè)后，進(jìn)入國(guó)家商業(yè)部財(cái)會(huì)司，隨后輾轉(zhuǎn)于中商企業(yè)集團(tuán)、全國(guó)華聯(lián)商廈等單位。
從2001年起，他掌舵“居然之家”，一路從總裁做到董事長(zhǎng)還兼任CEO，可謂是“居然系”的靈魂人物。
雖然常年扎根北京，但汪林朋與湖北淵源頗深。他曾任北京湖北企業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)，積極推動(dòng)“在京湖北幫”的交流與合作。
而說(shuō)起汪林朋的資本手腕，最令人稱(chēng)道的一次是2018年那波借殼上市：先將居然新零售38.5%的股份轉(zhuǎn)到自己控制的三家公司名下，再引入21家外部股東完成增資擴(kuò)股。這一系列運(yùn)作中，他手里的公司套了52億元，他個(gè)人拿走了將近50億元。
這21家股東里，既有阿里這樣的大機(jī)構(gòu)，還有不少“湖北老鄉(xiāng)”，比如泰康的陳東升、東亞實(shí)業(yè)的毛振華，連湖北財(cái)政廳管的天風(fēng)證券，還有黃岡的汪超涌、陳九霖都來(lái)了。
當(dāng)時(shí)，居然智家估值360億，而要借殼的武漢中商市值才15億，最后居然新零售以356.5億的價(jià)格被武漢中商收購(gòu)。反向收購(gòu)后，汪林朋或其控制的公司受讓武漢中商的股權(quán)，其直接、間接持有了武漢中商61.93%的股權(quán)，而武漢中商的國(guó)有股東持股比例從43%驟降至1.7%。
這波“蛇吞象”在商業(yè)史上都算罕見(jiàn)，到現(xiàn)在還有人議論。
不過(guò)，借殼上市后，汪林朋就搞了兩波套現(xiàn)。
2023年7月，居然智家的控股股東居然控股通過(guò)4次大宗交易方式減持公司股份，合計(jì)減持比例為1.99%；同年11月，居然控股又以22.32億元的對(duì)價(jià)，向金隅集團(tuán)轉(zhuǎn)讓了10%的居然智家股份。
二級(jí)市場(chǎng)減持加上協(xié)議轉(zhuǎn)讓?zhuān)尤豢毓珊嫌?jì)套現(xiàn)約26.7億元，而汪林朋持有居然控股94%股權(quán)，他顯然是最大獲利者。此外，東方財(cái)富Choice數(shù)據(jù)顯示，2019年至2023年，該公司的現(xiàn)金分紅總額為34.99億元。
但風(fēng)光背后也有麻煩。
今年3月，廣州新塘居然之家門(mén)店爆出“國(guó)家補(bǔ)貼”騙局，卷款跑路事件牽涉超200戶(hù)、金額近1300萬(wàn)元。后來(lái)發(fā)現(xiàn)這些門(mén)店的合同主體是假的，老板林榮軍涉嫌詐騙。這事暴露出居然智家的加盟模式存在嚴(yán)重漏洞，不少人質(zhì)疑品牌方?jīng)]盡到審核義務(wù)。
巧合的是，也是在3月的新春座談會(huì)上，汪林朋還專(zhuān)門(mén)回應(yīng)過(guò)“跑路”的謠言，說(shuō)“我真沒(méi)有想退，真沒(méi)有想跑”。但僅一個(gè)多月后，4月18日，他即被武漢江漢區(qū)監(jiān)察委員會(huì)留置，其所持3.72億股股份遭凍結(jié)。
回頭看，這些隱患早已埋下了命運(yùn)的伏筆。而居然智家，也由此駛?cè)肓孙L(fēng)雨交加的漩渦。
逆勢(shì)升值的房子？
汪林朋驟然離世已然令人震驚，而更值得警惕的是，居然智家的財(cái)務(wù)表現(xiàn)也在持續(xù)惡化。
2024年，營(yíng)收同比下降4%，至129.7億元；歸母凈利潤(rùn)同比暴跌超四成，僅剩7.69億元。這已是其連續(xù)第三年利潤(rùn)下滑，頹勢(shì)愈發(fā)明顯。
公司年報(bào)解釋稱(chēng)，受宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)周期影響，家居建材市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，商戶(hù)承壓，公司不得不為優(yōu)質(zhì)商戶(hù)減免租金、管理費(fèi)，影響了收入。
盡管公司強(qiáng)調(diào)“降本控費(fèi)”成效顯著，但在一連串負(fù)面數(shù)據(jù)之下，卻出現(xiàn)一個(gè)異常亮點(diǎn)：投資性房地產(chǎn)居然升值了。
翻翻看它的資產(chǎn)負(fù)債表，截至2024年，居然智家投資性房地產(chǎn)總額達(dá)232.6億元，以公允價(jià)值計(jì)量，簡(jiǎn)單說(shuō)就跟咱們炒股票似的，價(jià)格隨行就市。過(guò)去兩年，這部分帶來(lái)了1.3億元和1.1億元的“升值收益”。在整體利潤(rùn)捉襟見(jiàn)肘的情況下，這賬面收益顯得尤為關(guān)鍵。
｜居然智家2024年財(cái)報(bào)
問(wèn)題在于：當(dāng)前房地產(chǎn)正處深度調(diào)整期，商業(yè)物業(yè)租金普遍下行，空置率上升，線(xiàn)下消費(fèi)也不景氣。在這種背景下，居然智家的投資物業(yè)還能“逆市上漲”？這顯然與行業(yè)常識(shí)相悖。
相比之下，同業(yè)龍頭美凱龍2023-2024年在公允價(jià)值變動(dòng)上的損失高達(dá)-8.4億與-19.3億。相比居然智家呈現(xiàn)出來(lái)的“別人的資產(chǎn)在縮水，我的還在升值”，美凱龍的情況顯然更符合現(xiàn)實(shí)和市場(chǎng)規(guī)律。
｜美凱龍2024年財(cái)報(bào)
再進(jìn)一步追問(wèn)：所謂“公允價(jià)值”真的公允嗎？
實(shí)際上，這種估值方式極具彈性。
尤其像居然智家、美凱龍這類(lèi)手握大量大型賣(mài)場(chǎng)、購(gòu)物中心的企業(yè)，它們的房產(chǎn)位置固定，交易頻率低得可憐，可能好幾年都賣(mài)不出一次，幾乎沒(méi)啥現(xiàn)成的市場(chǎng)價(jià)能參考。這時(shí)候，所謂的公允，就少不了強(qiáng)烈的主觀(guān)判斷。
居然智家這超過(guò)200億元規(guī)模的投資性房地產(chǎn)，在行業(yè)下行周期里還能“逆市增值”，要么是它的物業(yè)位置好到完全不受大環(huán)境影響，可這可能性實(shí)在太低；要么就是太樂(lè)觀(guān)，甚至已經(jīng)脫離了實(shí)際的市場(chǎng)行情。
換句話(huà)說(shuō)，所謂“升值”，很可能只是“一廂情愿”。
值得注意的是，要是說(shuō)投資性房地產(chǎn)這“不合理”之處，對(duì)利潤(rùn)的影響也就1億元左右，那接下來(lái)這個(gè)“會(huì)計(jì)游戲”對(duì)凈利潤(rùn)的影響以及隨之而來(lái)的擔(dān)憂(yōu)和爭(zhēng)議，可就大多了。
會(huì)計(jì)游戲
貢獻(xiàn)近7成營(yíng)業(yè)利潤(rùn)
在居然智家的利潤(rùn)表中，有一組數(shù)據(jù)非常不尋常，就是資產(chǎn)處置收益，2023-2024年均在8億元以上，尤其在2024年，這項(xiàng)收益去到營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的接近70%。
為什么說(shuō)居然智家的這項(xiàng)數(shù)據(jù)不尋常？先看看同行的情況，申萬(wàn)商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)板塊有14家上市公司，三年42份年報(bào)里，資產(chǎn)處置收益能超過(guò)2億的，除了輕紡城2022年那筆12.68億，就只剩居然智家自己了，2022年3.93億，2023年8.31億，2024年8.45億。
再看比例，這三年板塊里資產(chǎn)處置收益占營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的中位數(shù)都不到0.3%，可居然智家呢？15.7%、41.2%、66.5%，這數(shù)字差得可不是一星半點(diǎn)。
那么問(wèn)題來(lái)了，這么大一筆收益，還對(duì)利潤(rùn)影響這么深，到底是哪兒來(lái)的？說(shuō)出來(lái)你可能不信，這跟正經(jīng)經(jīng)營(yíng)沒(méi)啥關(guān)系，說(shuō)白了就是賬面上的數(shù)字游戲。
按照居然智家在財(cái)報(bào)中的解釋?zhuān)潺嫶蟮馁Y產(chǎn)處置收益，主要就是由“關(guān)閉相關(guān)門(mén)店、由直營(yíng)賣(mài)場(chǎng)轉(zhuǎn)為加盟賣(mài)場(chǎng)或變更與甲方租金的支付模式，相應(yīng)終止確認(rèn)了使用權(quán)資產(chǎn)、租賃負(fù)債和長(zhǎng)期待攤費(fèi)用”產(chǎn)生。
在居然智家的賣(mài)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)中，租賃物業(yè)是常態(tài)。截至去年末，其83家直營(yíng)賣(mài)場(chǎng)里，66家都是租來(lái)的，自有物業(yè)僅17家。而這筆資產(chǎn)處置收益，就藏在租賃的會(huì)計(jì)處理里。
按居然智家的記賬規(guī)矩，租個(gè)賣(mài)場(chǎng)會(huì)同時(shí)記兩筆賬，一方面，把未來(lái)幾年的使用權(quán)當(dāng)成"資產(chǎn)"，叫"使用權(quán)資產(chǎn)"，就像買(mǎi)了個(gè)能用好幾年的東西；另一方面，未來(lái)要交的租金總和折現(xiàn)后，算成欠債，叫"租賃負(fù)債"，好比借了筆要慢慢還的錢(qián)。
剛租的時(shí)候，這兩項(xiàng)金額差不多。但時(shí)間一長(zhǎng)，在記賬處理上的變化速度，就不一樣了。
"使用權(quán)資產(chǎn)"是按租期平均攤銷(xiāo)的，比如租10年，每年減十分之一，跟東西逐年變舊貶值似的?？?quot;租賃負(fù)債"的減少方式像還房貸，前期減得慢，后期減得快，因?yàn)槔锩孢€包含利息。
問(wèn)題就出在中途租賃要結(jié)束的時(shí)候。比如租10年，第5年退租，這時(shí)候"使用權(quán)資產(chǎn)"只剩一半了，但"租賃負(fù)債"因?yàn)榍捌跍p得慢，剩下的可能比資產(chǎn)多。清賬的時(shí)候要把這兩項(xiàng)都清零，差額就出來(lái)了。比如資產(chǎn)剩50萬(wàn)，負(fù)債剩60萬(wàn)，抵掉之后賬面上就多出10萬(wàn)，這就是資產(chǎn)處置收益。
所以居然智家這筆錢(qián)，其實(shí)是退租清賬時(shí)的賬面差額?？粗褓嵙?，但其實(shí)是幻覺(jué)。因?yàn)檫@并非實(shí)際經(jīng)營(yíng)賺來(lái)的利潤(rùn)，只是租賃會(huì)計(jì)處理帶來(lái)的數(shù)字差異。
更可怕的是，龐大的資產(chǎn)處置收益，以及對(duì)利潤(rùn)起到了支柱作用，這絕非一個(gè)好信號(hào)。
因?yàn)檎?jīng)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，是靠收租金、加盟管理費(fèi)得來(lái)的，這些錢(qián)能用來(lái)擴(kuò)張、分紅、發(fā)工資。但這筆資產(chǎn)處置收益，不代表賣(mài)場(chǎng)更賺錢(qián)了，也不意味著未來(lái)能一直有，只是把過(guò)去記賬的"時(shí)差差異"一次性算清楚而已。
通常來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)處置收益頂多是利潤(rùn)的零頭，占比太大往往說(shuō)明主營(yíng)業(yè)務(wù)撐不起利潤(rùn)了，得靠關(guān)店清賬、賣(mài)資產(chǎn)來(lái)補(bǔ)缺口，就像飯店生意差，靠賣(mài)后廚設(shè)備充營(yíng)業(yè)額，本質(zhì)上是經(jīng)營(yíng)不行了。
值得注意的是，居然智家主要由營(yíng)收帶來(lái)的核心利潤(rùn)（營(yíng)收-營(yíng)業(yè)成本-稅金及附近-銷(xiāo)、管、研、利費(fèi)用），在2024年只剩下6.59億元，同比2023年暴跌了45%，是2021年的20%左右。
回顧前面說(shuō)的，居然智家先是靠投資性房地產(chǎn)的"樂(lè)觀(guān)估值"美化利潤(rùn)，又靠會(huì)計(jì)游戲來(lái)?yè)螆?chǎng)面。這利潤(rùn)背后，除了讓市場(chǎng)質(zhì)疑背后有沒(méi)有水分，更令人懷疑有粉飾報(bào)表的嫌疑。
而居然智家的真實(shí)處境，也許比財(cái)報(bào)更復(fù)雜。
從資本手腕精巧的“湖北首富”，到如今命運(yùn)未卜的家居巨頭，汪林朋和居然智家的故事，已經(jīng)注定不會(huì)平靜收?qǐng)觥?/p>
接下來(lái)，或許還有更多“賬目”待揭開(kāi)。
參考資料：
債市觀(guān)察《居然智家官宣董事長(zhǎng)汪林朋逝世，七千員工、百億負(fù)債誰(shuí)來(lái)接盤(pán)？