“0首付購(gòu)房存在諸多風(fēng)險(xiǎn)和不確定性，非可持續(xù)的購(gòu)房方式?！?/p>
近日，南寧市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布“關(guān)于市十五屆人大五次會(huì)議第6號(hào)代表建議的答復(fù)”，其中提到首套住房0首付問(wèn)題，稱(chēng)存在金融、法律、還款壓力等多重風(fēng)險(xiǎn)，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。
在商品房銷(xiāo)售中，0首付、低首付本身就是違規(guī)操作，并往往伴隨著開(kāi)發(fā)商墊資、三方融資、首付貸等方式。但現(xiàn)實(shí)中，此類(lèi)“灰色操作”一直層出不窮，記者采訪了鄭州、南寧、貴陽(yáng)等多地樓市，均有項(xiàng)目以低首付、甚至0首付為噱頭進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)。
業(yè)內(nèi)人士表示，對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，0首付低首付風(fēng)險(xiǎn)并不小，因?yàn)檫@種非正常操作屬于明令禁止的違規(guī)行為。對(duì)于尚未批貸的，可能面臨著無(wú)法批貸的風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)于已經(jīng)發(fā)生的違規(guī)貸款行為，可能面臨被提前解除貸款合同，要求購(gòu)房人提前全額還款的風(fēng)險(xiǎn)。
首付款“灰色操作”仍存
降低買(mǎi)房首付比例、降低置業(yè)門(mén)檻，是本輪地產(chǎn)政策的“重頭戲”。
自央行“517新政”三箭齊發(fā)后，各地陸續(xù)跟進(jìn)落地執(zhí)行信貸政策。對(duì)二線及以下城市來(lái)說(shuō)，直接探至政策底線成為標(biāo)配：即首套房最低首付比例不低于15%，二套房最低首付款比例不低于25%，取消商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。
買(mǎi)房首付款一兩成，已經(jīng)是很低的比例。但在現(xiàn)實(shí)中，為了刺激銷(xiāo)售，不少樓盤(pán)游走在政策灰色地帶，直接宣傳并操作低首付、零首付，試圖以更低首付款吸引購(gòu)房者。
7月30日，鄭州一房產(chǎn)中介對(duì)記者表示，當(dāng)?shù)赜袛?shù)個(gè)樓盤(pán)都能操作“低首付”。
“第一種方式類(lèi)似高評(píng)高貸。”他稱(chēng)，比如有項(xiàng)目現(xiàn)在“首付1萬(wàn)上車(chē)”，總房款是100萬(wàn)，購(gòu)房者只需付1萬(wàn)首付，剩余99萬(wàn)全部貸款。因?yàn)殂y行最高貸款比例是85%，相當(dāng)于按備案價(jià)約120萬(wàn)去申請(qǐng)貸款，實(shí)際上開(kāi)發(fā)商只賣(mài)一百萬(wàn)，貸出來(lái)的錢(qián)幾乎覆蓋總房款。
在鄭州樓市，上述“灰色操作”并非首次出現(xiàn)。早在去年，便有報(bào)道稱(chēng)當(dāng)?shù)夭簧傩卤P(pán)推出“0首付”營(yíng)銷(xiāo)，即首付一分錢(qián)不用付、全額走貸款，因樓盤(pán)原先價(jià)格高、現(xiàn)在價(jià)格低，按照原價(jià)位貸款的話，相當(dāng)于做高貸款，貸款部分就能覆蓋目前的總房?jī)r(jià)。
但實(shí)際上，“高評(píng)高貸”是一種涉及騙貸的違法行為。記者在咨詢太原一位中介門(mén)店店長(zhǎng)時(shí)，該人士直言“高評(píng)高貸”是違法的，自己門(mén)店從來(lái)不經(jīng)手這類(lèi)項(xiàng)目及業(yè)務(wù)。
低首付的另一種方式是“首付分期”，上述鄭州中介稱(chēng)，比如總價(jià)100萬(wàn)的房子，首付款15萬(wàn)，前期購(gòu)房者先付5萬(wàn)元，剩余的分期支付。“這種方式下，前兩三年還款壓力會(huì)比較大，除了償還正常月供，還要把分期部分還清，跟第三方機(jī)構(gòu)貸款的話，也會(huì)有一定的額外利息?！?/p>
低首付、0首付操作并非只在鄭州，南寧也有數(shù)個(gè)樓盤(pán)宣稱(chēng)可以操作，只不過(guò)方式是“返現(xiàn)”。
“比如首付款15萬(wàn)，開(kāi)發(fā)商能返現(xiàn)13～15萬(wàn)，因?yàn)槊刻追吭捶惮F(xiàn)的金額不同，有的能做到0首付，有的則是低首付。”當(dāng)?shù)匾恢薪楸硎?，操作起?lái)很快，比如今天訂了房，在售樓部簽合同交首付款時(shí)，開(kāi)發(fā)商會(huì)把錢(qián)打到購(gòu)房者相關(guān)人士賬戶上，用來(lái)支付首付。
記者隨機(jī)咨詢了三個(gè)項(xiàng)目，均表示可操作此類(lèi)“返現(xiàn)”?！氨热缡赘吨恍鑳扇f(wàn)五，包括維修基金等，開(kāi)發(fā)商會(huì)返一部分錢(qián)給客戶，但不是直接打到其賬戶上，要到家屬或者朋友那里，再轉(zhuǎn)給客戶用作首付款。這種方式下，月供會(huì)稍微高一點(diǎn)?！?/p>
貴陽(yáng)一位中介也表示，當(dāng)?shù)卮嬖诳梢缘褪赘顿I(mǎi)房的項(xiàng)目，一種是比如項(xiàng)目備案價(jià)高、現(xiàn)在降價(jià)了，便把差額部分補(bǔ)貼到首付里，另外便是直接返現(xiàn)，購(gòu)房者交首付后，開(kāi)發(fā)商便把錢(qián)返回來(lái)一部分；另一種便是首付分期，把首付款在一兩年內(nèi)還清。
專(zhuān)家提示背后重重風(fēng)險(xiǎn)
買(mǎi)房低首付、0首付聽(tīng)起來(lái)是“便宜事”，但因此發(fā)生糾紛的不在少數(shù)。
在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板上，便有天津市民表示，自己曾在地鐵房、零首付、贈(zèng)送物業(yè)費(fèi)的“誘惑”下，認(rèn)購(gòu)了一套房產(chǎn)，隨后發(fā)現(xiàn)該企業(yè)存在大量司法糾紛，想退房卻被沒(méi)收了定金。
對(duì)此官方回復(fù)稱(chēng)，退定金問(wèn)題涉及合同糾紛，如有爭(zhēng)議建議雙方協(xié)商，協(xié)商不成可通過(guò)司法途徑解決，主管部門(mén)已協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)商解決此問(wèn)題；虛假宣傳的問(wèn)題，已責(zé)成市場(chǎng)監(jiān)管局進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，目前核查正在進(jìn)行中，會(huì)在規(guī)定期限內(nèi)告知。
還有寧波市民表示，自己購(gòu)買(mǎi)了當(dāng)?shù)匾惶仔路?，?xiàng)目承諾低首付僅需2萬(wàn)元，貸款按揭通過(guò)后，開(kāi)發(fā)商將首付款打到本人卡里，再刷入開(kāi)發(fā)商賬戶。但是，該操作并未直接寫(xiě)入購(gòu)房合同中，經(jīng)查詢此類(lèi)行為屬于嚴(yán)重違規(guī)，加重了自身購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)此官方回復(fù)表示，上述購(gòu)房者反映的情況屬實(shí)，住建局已要求建設(shè)單位限期整改，并對(duì)網(wǎng)簽權(quán)限進(jìn)行了限制，目前建設(shè)單位反饋已經(jīng)整改完成。
浙江銀保監(jiān)局曾發(fā)文提示稱(chēng)，部分中介機(jī)構(gòu)以“零首付購(gòu)房”為誘餌，違規(guī)從事房產(chǎn)轉(zhuǎn)押套取銀行信貸資金行為，購(gòu)房人看似“零首付”購(gòu)得房產(chǎn)，實(shí)際卻因前期做高房?jī)r(jià)、支付服務(wù)費(fèi)和稅費(fèi)等，承擔(dān)了遠(yuǎn)高于房產(chǎn)實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值的負(fù)債，甚至面臨個(gè)人信息泄露、涉嫌違法等風(fēng)險(xiǎn)。
廣西銀保監(jiān)局也曾發(fā)文表示，常見(jiàn)的“零首付”套路，一種是開(kāi)發(fā)商向消費(fèi)者承諾，在貸款發(fā)放后將首付款全部“返現(xiàn)”，一種是開(kāi)發(fā)商或聯(lián)合金融公司將首付款借給購(gòu)房者，要求購(gòu)房者在規(guī)定時(shí)間內(nèi)分期還款，收取利息或者手續(xù)費(fèi)。消費(fèi)者往往被開(kāi)發(fā)商“打折”“返現(xiàn)”等字眼蒙蔽，忽略了房子本身的市場(chǎng)價(jià)值，以及開(kāi)發(fā)商能否真正予以返還的風(fēng)險(xiǎn)。
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師對(duì)記者表示，從商品房銷(xiāo)售的角度來(lái)看，0首付、低首付的方式是違規(guī)的，往往伴隨著開(kāi)發(fā)商墊資、融資、首付貸等操作，本身就是明令禁止的。
早在2017年的《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部人民銀行銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合部署規(guī)范購(gòu)房融資和加強(qiáng)反洗錢(qián)工作》中，就明確規(guī)定嚴(yán)禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)提供購(gòu)房首付融資，嚴(yán)禁互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機(jī)構(gòu)、小額貸款公司違規(guī)提供“首付貸”等購(gòu)房融資產(chǎn)品或服務(wù)，嚴(yán)禁房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機(jī)構(gòu)、小額貸款公司違規(guī)提供房地產(chǎn)場(chǎng)外配資。
王玉臣表示，從銀行貸款角度看，如果真的是0首付，那意味著根本不符合銀行貸款及放貸標(biāo)準(zhǔn)，可能存在違規(guī)騙取銀行貸款的行為。購(gòu)房人風(fēng)險(xiǎn)也不小，對(duì)于已經(jīng)發(fā)生的違規(guī)貸款行為，可能面臨著被提前解除貸款合同、提前全額還款的風(fēng)險(xiǎn)。
“0首付、低首付的方式看起來(lái)似乎沒(méi)有手續(xù)費(fèi)，但為了及時(shí)支付剩余首付款，有些人通過(guò)消費(fèi)貸、金融機(jī)構(gòu)、小額貸公司、中介籌措資金，既會(huì)產(chǎn)生新成本，又會(huì)產(chǎn)生更多融資風(fēng)險(xiǎn)。尤其是有些機(jī)構(gòu)提供的融資利滾利，一不小心就會(huì)掉入金融陷阱。”他表示。
日前南寧市住建局也表示，0首付購(gòu)房存在多重風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，0首付意味著購(gòu)房初期不需要支付任何首付款項(xiàng)，雖然購(gòu)房初期壓力降低，但實(shí)際上可能承擔(dān)更高的貸款額度。二是存在金融風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于銀行等金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，0首付購(gòu)房增加了貸款違約的風(fēng)險(xiǎn)。三是可能存在法律風(fēng)險(xiǎn)，可能引發(fā)非法集資、詐騙等違法行為。
對(duì)此王玉臣建議稱(chēng)，購(gòu)房者一定要充分評(píng)估自己的資金能力，千萬(wàn)不要看前期成本低就貿(mào)然購(gòu)房。如果發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商存在此類(lèi)行為，可向當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)監(jiān)管局、住建部門(mén)等進(jìn)行投訴，還可向當(dāng)?shù)氐慕鹑诒O(jiān)管局進(jìn)行投訴，銀行也應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)貸款審批管理。