近日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議召開(kāi)，部署進(jìn)一步盤(pán)活存量資產(chǎn)，拓寬社會(huì)投資渠道擴(kuò)大有效投資。新建長(zhǎng)租房與盤(pán)活存量住房是補(bǔ)齊我國(guó)長(zhǎng)租房供給短板，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)租房有效供應(yīng)的兩種方式。北大光華課題組認(rèn)為，盤(pán)活利用現(xiàn)有存量住房資產(chǎn)兼具可行性、時(shí)效性與必要性，是發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)的關(guān)鍵點(diǎn)之一。
在我國(guó)目前的住房租賃市場(chǎng)中，輕資產(chǎn)居間（信息中介）和中資產(chǎn)轉(zhuǎn)租（委托-租賃）是租賃企業(yè)主要的兩種經(jīng)營(yíng)模式。課題組認(rèn)為，租賃企業(yè)的中資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式，在盤(pán)活存量房源、規(guī)?；峁╅L(zhǎng)租房供給過(guò)程中發(fā)揮了重要作用。
考慮租賃企業(yè)中資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式在長(zhǎng)租房業(yè)務(wù)領(lǐng)域面臨的挑戰(zhàn)，課題組建議，租賃住房領(lǐng)域的政策重點(diǎn)應(yīng)關(guān)注建立良性的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境并形成穩(wěn)定合理的租金預(yù)期，為長(zhǎng)租有效定價(jià)，從而促進(jìn)長(zhǎng)租房市場(chǎng)的健康發(fā)展。
以下為報(bào)告全文：
發(fā)揮租賃企業(yè)中資產(chǎn)模式盤(pán)活存量房源的作用，
完善長(zhǎng)租房供給體系
北京大學(xué)光華管理學(xué)院租賃住房研究課題組
本報(bào)告撰寫(xiě)人：張崢、李尚宸、胡佳胤、張英廣。課題組感謝自如研究院提供的微觀數(shù)據(jù)支持；感謝中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)在課題組調(diào)研中給予的幫助。
“住有所居，居得其樂(lè)”自古以來(lái)是國(guó)人的美好心愿。新中國(guó)成立以來(lái)，尤其是改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)住房事業(yè)取得了巨大的成就。相關(guān)測(cè)算表明[1]，我國(guó)現(xiàn)有城鎮(zhèn)住房套數(shù)超過(guò)3.6億套，戶均住房套數(shù)已同其他主要發(fā)達(dá)國(guó)家基本持平；2019年，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積達(dá)到39.8平方米，農(nóng)村居民人均住房建筑面積達(dá)到48.9平方米。從總量上看，全體人民已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)住有所居。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)由高速增長(zhǎng)邁入高質(zhì)量發(fā)展階段，住房領(lǐng)域的主要矛盾逐漸由總量短缺轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)性的供給不足，如何更好地滿足人民群眾對(duì)住房質(zhì)量和環(huán)境的要求成為了當(dāng)前的核心問(wèn)題。十九大報(bào)告中指出，“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”，為中國(guó)住房制度改革指明了方向、路徑、目標(biāo)。
發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)對(duì)解決住房問(wèn)題具有重要意義
購(gòu)房與租房是滿足居民住房需要的兩種方式。在租賃住房市場(chǎng)中，既存在租賃期限較短、以每年續(xù)約等方式存在的短期租賃住房，也存在合同租期較長(zhǎng)、租賃關(guān)系較為穩(wěn)定的長(zhǎng)期租賃住房（簡(jiǎn)稱長(zhǎng)租房）。我們認(rèn)為，在我國(guó)住房市場(chǎng)面臨高質(zhì)量轉(zhuǎn)型和發(fā)展的新時(shí)期，大力建設(shè)和發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)具有重要意義。
首先，長(zhǎng)租房有利于滿足現(xiàn)階段新市民和青年人的長(zhǎng)期租住需要。在我國(guó)住房市場(chǎng)的歷史發(fā)展過(guò)程中，居民通常把購(gòu)房作為解決住房問(wèn)題的首選方式。然而，隨著一線城市和其他人口凈流入城市的房?jī)r(jià)上漲，大學(xué)畢業(yè)生、農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人員等新市民和青年人無(wú)法在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)購(gòu)房。貝殼研究院大數(shù)據(jù)顯示，城市人口的首次置業(yè)年齡明顯增長(zhǎng)，北京人口首次置業(yè)的平均年齡由2006年的26歲增長(zhǎng)至2018年的32歲。與此同時(shí)，租房正成為近70%相關(guān)人群解決住房問(wèn)題的唯一選擇[2]，新市民群體表達(dá)出強(qiáng)烈的長(zhǎng)租需求。根據(jù)《2021中國(guó)城市租住生活藍(lán)皮書(shū)》，58%的城市租客愿意通過(guò)租房結(jié)婚來(lái)完成“小家”，51%的租客接受租房5年以上，18%的租客愿意租房超過(guò)10年。因此，應(yīng)把長(zhǎng)期限租賃住房作為人口凈流入城市中新市民和青年人群體解決購(gòu)房前住房問(wèn)題的路徑。
第二，長(zhǎng)期穩(wěn)定的租賃關(guān)系有益于提升租房群體的租住體驗(yàn)。我國(guó)現(xiàn)有租賃住房市場(chǎng)中，家庭是最主要的住房供應(yīng)主體，與租客簽訂的租期一般不超過(guò)1年，長(zhǎng)租只能通過(guò)合同到期時(shí)滾動(dòng)續(xù)約的方式實(shí)現(xiàn)。據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)2015年對(duì)中國(guó)16個(gè)城市的抽樣調(diào)查，超過(guò)80%的住房租賃合同期限在1年及以下。根據(jù)課題組對(duì)兩家大型租賃中介的訪談結(jié)果，一家主要從事居間業(yè)務(wù)的中介撮合的合同中僅有13%租期不少于3年，另一家主要從事轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)的中介與房客簽訂的合同中超過(guò)1年的合約不足1%。這種模式下，展期風(fēng)險(xiǎn)和違約風(fēng)險(xiǎn)是影響租客租住體驗(yàn)的重要風(fēng)險(xiǎn)因素。本課題組的研究發(fā)現(xiàn)，女性和年齡更高的租客明顯具有更高的續(xù)約意愿。工作穩(wěn)定、希望以租房實(shí)現(xiàn)婚育的租戶搬遷成本高，卻不得不面對(duì)房東提前解約、到期不再續(xù)約、大幅上漲租金等風(fēng)險(xiǎn)。長(zhǎng)租房能夠匹配這一部分對(duì)穩(wěn)定長(zhǎng)租有需求的租住群體。從長(zhǎng)期看，為相關(guān)新市民和青年人提供長(zhǎng)租房有利于提升居民的婚育意愿，增強(qiáng)居民的幸福感和認(rèn)同感，從而作用于城市的競(jìng)爭(zhēng)力和可持續(xù)發(fā)展。
第三，租賃住房的長(zhǎng)期限供給是驅(qū)動(dòng)改善出租房源品質(zhì)的前提條件。租賃市場(chǎng)中的房源質(zhì)量往往差于房東用于自住的房屋（Shilling et al．， 1991）。根據(jù)2015年全國(guó)人口普查的研究結(jié)果，我國(guó)41%的流動(dòng)人口居住于2000年前建成的房屋，城市規(guī)模越大，流動(dòng)人口的居住條件反而越差（王宇凡等，2021）。房屋出租的總期限和穩(wěn)定性是影響出租房源修繕的重要因素。作為較大的前期單筆投資，修繕成本在未來(lái)用于租賃的全部期限內(nèi)攤銷，收益卻隨著期限的增長(zhǎng)而增加。在不確定性較強(qiáng)的租賃關(guān)系中，非長(zhǎng)租的預(yù)期使得房東和租客對(duì)于房屋修繕、維護(hù)的動(dòng)機(jī)較弱，容易造成房屋品質(zhì)的下降。與之相對(duì)，穩(wěn)定長(zhǎng)租的租賃關(guān)系更有可能使得房東和租客在房屋修繕問(wèn)題中達(dá)成一致，改善和提升租賃市場(chǎng)中現(xiàn)有房源的房屋品質(zhì)，利于租房市場(chǎng)的高質(zhì)量轉(zhuǎn)型。
第四，發(fā)展長(zhǎng)租房，形成較為穩(wěn)定的租賃關(guān)系，是進(jìn)一步依法治理和規(guī)范租賃市場(chǎng)的基礎(chǔ)。作為首個(gè)地方性住房租賃條例，《北京市住房租賃條例（征求意見(jiàn)稿）》中的首條即明確要求“穩(wěn)定住房租賃關(guān)系”。只有房東和租客雙方形成較為穩(wěn)定的長(zhǎng)期租賃關(guān)系，才可能以法律化途徑保障雙方的合法權(quán)益，并在未來(lái)進(jìn)一步推動(dòng)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”等政策的出臺(tái)。從社會(huì)治理角度看，長(zhǎng)期租賃關(guān)系的形成有益于保障和維護(hù)社會(huì)秩序，避免惡性問(wèn)題的發(fā)生。
第五，發(fā)展長(zhǎng)租房對(duì)于購(gòu)房市場(chǎng)還有著正向的溢出效應(yīng)。在大城市發(fā)展長(zhǎng)租房，滿足城市青年人的居住需要，有利于分流購(gòu)房需求，進(jìn)一步推進(jìn)“租購(gòu)并舉”的住房制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
綜上，鑒于發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)在住房市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展新時(shí)期的重要意義，我們認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)盡快發(fā)展和建立房源供應(yīng)充足、租賃關(guān)系穩(wěn)定、租金水平合理、房屋品質(zhì)過(guò)硬、市場(chǎng)秩序規(guī)范的長(zhǎng)租房供應(yīng)體系。
盤(pán)活存量資產(chǎn)是現(xiàn)階段發(fā)展長(zhǎng)租房的關(guān)鍵點(diǎn)之一
新建長(zhǎng)租房與盤(pán)活存量資產(chǎn)是補(bǔ)齊我國(guó)長(zhǎng)租房供給短板，盡快實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)租房有效供應(yīng)的兩種方式。新建長(zhǎng)租房指的是新開(kāi)發(fā)專用于租賃的住宅項(xiàng)目；盤(pán)活存量資產(chǎn)則指利用已有住房資源，鼓勵(lì)其中空置、短租的房屋轉(zhuǎn)為長(zhǎng)租房供給。這兩種方式相互不可替代，應(yīng)共同發(fā)展以形成多層次的長(zhǎng)租房供應(yīng)體系。新建長(zhǎng)租房在戶型設(shè)計(jì)、社區(qū)建設(shè)、使用用途等方面具有存量房源不具備的優(yōu)勢(shì)；而考慮到規(guī)模化發(fā)展長(zhǎng)租房的緊迫性，以及節(jié)約成本的需要，盤(pán)活利用現(xiàn)有存量住房資產(chǎn)兼具可行性、時(shí)效性與必要性，是發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)的關(guān)鍵點(diǎn)之一。
目前，我國(guó)租賃住房的供應(yīng)主體是散戶家庭，其中90%以上是個(gè)人業(yè)主[3]。從總量上看，我國(guó)城鎮(zhèn)已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)了房屋套數(shù)與家庭戶數(shù)的平衡；從結(jié)構(gòu)上看，少數(shù)家庭持有多于一套房產(chǎn)，這些存量住房資產(chǎn)有待盤(pán)活。根據(jù)2015年中國(guó)家庭金融調(diào)查（CHFS）調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)超過(guò)20%的城鎮(zhèn)家庭持有不止一套住宅，且其中絕大多數(shù)家庭持有的兩套以上住宅位于同一城市，遠(yuǎn)高于美國(guó)、澳大利亞、英國(guó)等國(guó)家平均3%-13%的多套住宅持有比例（Huang et al．， 2020）。在投資與投機(jī)因素外，為子女、老人等親屬在遠(yuǎn)期的安置需求是家庭持有多套住房的重要?jiǎng)訖C(jī)，相關(guān)房屋具有在5-10年的期限內(nèi)作為長(zhǎng)租房源的潛力。然而，受多種因素的影響，現(xiàn)階段大量多套房產(chǎn)家庭未將閑置房產(chǎn)出租，根據(jù)中國(guó)城鎮(zhèn)住戶調(diào)查（CUHS）的結(jié)果，四大一線城市的房屋空置率接近20%（Glaeser et al．， 2017）。因此，我們認(rèn)為，盤(pán)活相關(guān)閑置住宅作為長(zhǎng)租房供給具有一定的可行性。
考慮到現(xiàn)階段解決大城市新市民和青年人住房問(wèn)題的緊迫性，盤(pán)活現(xiàn)有存量房源有著重要的時(shí)效價(jià)值。我國(guó)預(yù)計(jì)2022屆高校畢業(yè)生規(guī)模達(dá)到1076萬(wàn)人，同比增加167萬(wàn)人，其中近90%畢業(yè)生均首選留在一線和新一線城市[4]。2020年末，我國(guó)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口外出務(wù)工總量接近2.9億人，其中數(shù)字平臺(tái)帶動(dòng)的靈活就業(yè)人數(shù)高達(dá)8400萬(wàn)人[5]。相關(guān)青年人和新市民住房需求亟需快速的解決方式。根據(jù)現(xiàn)有經(jīng)驗(yàn)，新建租賃住房從開(kāi)發(fā)建設(shè)到運(yùn)營(yíng)出租的周期通常在3年以上，尚無(wú)法在短期內(nèi)承載大城市的長(zhǎng)租需求，而存量租賃住房市場(chǎng)的發(fā)展則較為成熟，從規(guī)模上能夠在短期內(nèi)解決人口凈流入城市的住房需要。
相比于增量長(zhǎng)租住房供應(yīng)，盤(pán)活存量住房資源還有利于“職住平衡”的實(shí)現(xiàn)和城鎮(zhèn)化高質(zhì)量發(fā)展。現(xiàn)階段，受限于成本收益因素，一線城市中新建租賃住房的土地供應(yīng)方式主要有兩類，一是地方政府通過(guò)劃撥或出讓方式提供低地價(jià)的租賃住房建設(shè)用地，二是利用農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房。無(wú)論哪種方式，新建項(xiàng)目與城市中心的距離相對(duì)較遠(yuǎn)。以上海市為例，現(xiàn)階段其租賃住房用地供應(yīng)中50%位于外環(huán)路之外的區(qū)域。與之相比，現(xiàn)有存量房源分散位于城區(qū)及其周邊，以長(zhǎng)租方式對(duì)其進(jìn)行二次利用能夠避免新建房源的地理局限性，使得勞動(dòng)者能夠居住在工作地附近，利于“職住平衡”原則的實(shí)現(xiàn)。盤(pán)活存量資產(chǎn)以發(fā)展長(zhǎng)租房供應(yīng)，不僅能夠減少居民通勤時(shí)間，還有利于改善城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量，減少城市擁堵和空氣污染，降低社會(huì)成本和建設(shè)成本，為城市可持續(xù)發(fā)展提供保障。
租賃企業(yè)的中資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式是規(guī)模化盤(pán)活存量以提供長(zhǎng)租房供給的重要方式
在我國(guó)目前的住房租賃市場(chǎng)體系下，租賃企業(yè)主要通過(guò)輕資產(chǎn)居間（信息中介）和中資產(chǎn)轉(zhuǎn)租（委托-租賃）這兩種中介經(jīng)營(yíng)模式，為房東和租客提供租賃服務(wù)，進(jìn)而影響現(xiàn)有存量住房資產(chǎn)的分配和改造[6]。在輕資產(chǎn)模式下，租賃企業(yè)通過(guò)信息發(fā)布、委托代理等方式實(shí)現(xiàn)居間撮合，較少參與房屋的裝修和改造。在中資產(chǎn)模式下，租賃企業(yè)相當(dāng)于將房屋轉(zhuǎn)租的“二房東”，在對(duì)收租房屋進(jìn)行裝修和改造后再將房屋租賃給租客，以其中的租金差作為主要的盈利來(lái)源。我們認(rèn)為，中資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式在盤(pán)活存量房源，規(guī)?；峁╅L(zhǎng)租房供給的過(guò)程中發(fā)揮著重要的作用。
首先，租賃企業(yè)在采用中資產(chǎn)模式的過(guò)程中參與了房屋的提質(zhì)改造[7]，這有利于增加房東出租房屋的期限。租賃企業(yè)的裝修成本攤銷在全部租賃期限之中，從而使其收益隨著租賃期限的增長(zhǎng)而提高。由此，租賃企業(yè)愿意為供應(yīng)長(zhǎng)期租賃住房的房東提供更加有競(jìng)爭(zhēng)力的租金回報(bào)，對(duì)房東的租期選擇形成有效激勵(lì)。由于租賃企業(yè)通常向租客提供標(biāo)準(zhǔn)化的裝修成果，其裝修成本受房屋初始狀態(tài)的直接影響，需要為那些初始品質(zhì)較差、建筑年代較早的房屋付出更高的裝修成本。對(duì)于這些房屋，租賃企業(yè)更有可能與房東協(xié)議達(dá)成更長(zhǎng)期限的租約，從而實(shí)現(xiàn)租客居住質(zhì)量、房東租金收益和長(zhǎng)期租賃住房供應(yīng)的多方共贏。
本課題組利用房東與某租賃企業(yè)在2015與2019年間位于北京市城六區(qū)的大樣本數(shù)據(jù)，實(shí)證檢驗(yàn)了租賃企業(yè)盤(pán)活存量房源的價(jià)值創(chuàng)造過(guò)程。我們發(fā)現(xiàn)，企業(yè)對(duì)房屋的裝修投入越大，房東與租賃企業(yè)簽署的租期往往越長(zhǎng)。我們進(jìn)一步檢驗(yàn)了租賃期限與房東每平米租金收入間的關(guān)系：相比于租期為3年的合約，租期為4（5）年的合約每平米月租金增加1.50（3.24）元，占樣本中平均月租金的1.61%（3.48%）。這些研究結(jié)果表明，中資產(chǎn)模式下租賃企業(yè)的裝修投入擴(kuò)大了長(zhǎng)期租賃住房的房源供給，背后的機(jī)制是租賃企業(yè)的裝修模式使其愿意為選擇長(zhǎng)租的業(yè)主提供更豐厚的租金回報(bào)。
此外，租賃企業(yè)在中資產(chǎn)模式下對(duì)于長(zhǎng)租房市場(chǎng)建設(shè)還有著多方面的積極影響。第一，租賃企業(yè)參與轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)，其房源資產(chǎn)池能夠起到分散風(fēng)險(xiǎn)的作用，降低了房東的空置風(fēng)險(xiǎn)，利于具有平滑租金現(xiàn)金流需求的房東增加租賃住房供應(yīng)。從本質(zhì)上，中資產(chǎn)模式使得區(qū)位不同、戶型結(jié)構(gòu)等不同的房東間形成了風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的機(jī)制。第二，租賃企業(yè)相比家庭房東具有更強(qiáng)的能力和動(dòng)機(jī)參與對(duì)房屋和租客的維護(hù)、篩選與監(jiān)督過(guò)程。課題組在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，對(duì)出租過(guò)程中房屋損壞或租客違法亂紀(jì)行為的擔(dān)憂是阻礙家庭房東供給閑置房源的重要原因。租賃企業(yè)在租賃時(shí)向房東承諾維護(hù)房屋的價(jià)值，且參與對(duì)于租客的監(jiān)督和預(yù)篩選，有利于打消房東對(duì)于潛在法律風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂。第三，與個(gè)人房東相比，租賃企業(yè)作為機(jī)構(gòu)更加關(guān)注自身信譽(yù)的價(jià)值，避免發(fā)生嚴(yán)重信譽(yù)事件所造成的毀滅性打擊。因此，相比于普通租賃市場(chǎng)中屢見(jiàn)不鮮的房東提前解約事件，租賃企業(yè)作為轉(zhuǎn)租人有助于降低租客面臨的“長(zhǎng)租變短租”風(fēng)險(xiǎn)。
總之，我們認(rèn)為租賃企業(yè)不僅通過(guò)裝修投入改善了房源品質(zhì)，還降低了房源空置風(fēng)險(xiǎn)，有利于長(zhǎng)期合同的順利履行和穩(wěn)定，促進(jìn)了房東的長(zhǎng)租意愿。未來(lái)應(yīng)當(dāng)更充分的提升租賃企業(yè)的活力，使其在盤(pán)活存量住房資源的過(guò)程中承擔(dān)更積極的作用。
租賃企業(yè)中資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式在長(zhǎng)租房業(yè)務(wù)領(lǐng)域面臨的挑戰(zhàn)
租賃企業(yè)中資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式是盤(pán)活分散式存量房源，在中短期內(nèi)解決大城市青年人與新市民長(zhǎng)期租住需求的重要方式，而該模式的核心挑戰(zhàn)在于房東提供閑置房源作為長(zhǎng)租房的意愿。對(duì)于房東而言，其對(duì)于房屋的處置決策有出售、短租、長(zhǎng)租等多種方式，其長(zhǎng)租意愿同時(shí)受到房?jī)r(jià)增速、租賃市場(chǎng)租金增速、房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)流動(dòng)性狀況等多方面因素的影響。
為了確認(rèn)上述因素的影響，本課題組利用出租房屋的經(jīng)緯度數(shù)據(jù)計(jì)算了其周圍2公里范圍內(nèi)在過(guò)去一年內(nèi)的房?jī)r(jià)增速、二手房交易筆數(shù)增速及租賃企業(yè)提供的租金增速，并實(shí)證檢驗(yàn)了其與房東出租期限之間的關(guān)系。首先，我們看到，處于高房?jī)r(jià)增速、高二手房交易量的小區(qū)，其業(yè)主與租賃企業(yè)之間簽署的房屋托管期限往往較短。對(duì)于房東而言，二手房交易市場(chǎng)與出租市場(chǎng)之間存在明顯的替代關(guān)系，房?jī)r(jià)的快速上漲會(huì)增加房東短期內(nèi)出售房屋的動(dòng)機(jī)，使其傾向于簽訂短租合同，為之后的出售預(yù)留時(shí)間。因此，健康良性發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于長(zhǎng)租市場(chǎng)的發(fā)展具有正向外溢作用，堅(jiān)持“房住不炒”的定位，對(duì)于發(fā)展長(zhǎng)租市場(chǎng)至關(guān)重要。
其次，過(guò)高的租金增速同樣是抑制房東與租賃企業(yè)簽訂長(zhǎng)期租約的重要原因。對(duì)于采取中資產(chǎn)模式的租賃企業(yè)而言，如何為其房屋租金合理定價(jià)，對(duì)長(zhǎng)租業(yè)務(wù)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)尤為關(guān)鍵。一方面，租金增長(zhǎng)是租賃企業(yè)收入增長(zhǎng)的重要驅(qū)動(dòng)因素，但另一方面，租金增長(zhǎng)過(guò)快將降低房東的長(zhǎng)租意愿，影響租賃企業(yè)的長(zhǎng)租房源，增加租賃住房服務(wù)的管理成本，甚至增加空置率。有可持續(xù)經(jīng)營(yíng)意愿的租賃企業(yè)會(huì)權(quán)衡租金上漲和經(jīng)營(yíng)成本的因素，并不會(huì)過(guò)快的提升租金。因此，從長(zhǎng)租房市場(chǎng)健康發(fā)展的角度，租賃住房領(lǐng)域的監(jiān)管政策應(yīng)鼓勵(lì)良性發(fā)展的機(jī)構(gòu)為長(zhǎng)租有效定價(jià)，避免倒逼房東選擇更容易提高租金的短期租賃模式。政策重點(diǎn)應(yīng)關(guān)注維護(hù)健康的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，避免企業(yè)采取惡性競(jìng)爭(zhēng)等方式獲取房源，形成租金的穩(wěn)定合理預(yù)期。引導(dǎo)中資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式的健康發(fā)展、防止過(guò)度金融化，對(duì)規(guī)?；峁╅L(zhǎng)租房供給具有積極作用。
總結(jié)
隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)邁入高質(zhì)量發(fā)展階段，住房領(lǐng)域的主要矛盾逐漸由總量短缺轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)性的供給不足，如何更好地滿足人民群眾對(duì)住房質(zhì)量和環(huán)境的要求成為了當(dāng)前的核心問(wèn)題，發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)對(duì)解決住房問(wèn)題具有重要意義?？紤]到規(guī)模化發(fā)展長(zhǎng)租房的緊迫性，以及節(jié)約成本的需要，盤(pán)活利用現(xiàn)有存量住房資產(chǎn)兼具可行性、時(shí)效性與必要性，是發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)的關(guān)鍵點(diǎn)之一。
租賃企業(yè)的中資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式在盤(pán)活存量房源、規(guī)?；峁╅L(zhǎng)租房供給的過(guò)程中發(fā)揮著重要的作用。通過(guò)對(duì)房屋進(jìn)行提質(zhì)改造，采取中資產(chǎn)模式的租賃企業(yè)能為長(zhǎng)租房提供更有競(jìng)爭(zhēng)力的租金回報(bào)，有利于增加房東提供長(zhǎng)租房源的意愿。租賃企業(yè)還可以通過(guò)房源資產(chǎn)池降低房源的空置風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)對(duì)房屋的維護(hù)和對(duì)租客的篩選監(jiān)督來(lái)減少業(yè)主對(duì)出租房屋的顧慮，而租賃企業(yè)相對(duì)于家庭房東對(duì)自身信譽(yù)價(jià)值更關(guān)注則降低了租客被提前解約的風(fēng)險(xiǎn)，有助于實(shí)現(xiàn)多方共贏。
同時(shí)我們也注意到，房東提供閑置房源作為長(zhǎng)租房的意愿受到房?jī)r(jià)增長(zhǎng)、租金增速、房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)流動(dòng)性狀況等多方面因素的影響，這也是租賃企業(yè)中資產(chǎn)模式要面對(duì)的核心挑戰(zhàn)。健康發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于長(zhǎng)租市場(chǎng)發(fā)展具有外溢作用，堅(jiān)持“房住不炒”的定位有利于穩(wěn)定長(zhǎng)租房源供給。租賃住房領(lǐng)域的政策重點(diǎn)應(yīng)關(guān)注建立良性的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境并形成穩(wěn)定合理的租金預(yù)期，為長(zhǎng)租有效定價(jià)，從而促進(jìn)長(zhǎng)租房市場(chǎng)的健康發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
Huang， Y．， Yi， D．， & Clark， W． A． （2020）． Multiple home ownership in Chinese cities： An institutional and cultural perspective． Cities， 97， 102518．
Glaeser， E．， Huang， W．， Ma， Y．， & Shleifer， A． （2017）． A real estate boom with Chinese characteristics． Journal of Economic Perspectives， 31（1）， 93-116．
Shilling， J． D．， Sirmans， C． F．， & Dombrow， J． F． （1991）． Measuring depreciation in single-family rental and owner-occupied housing． Journal of Housing Economics， 1（4）， 368-383．
柴強(qiáng)，王霞． 住房租賃市場(chǎng)發(fā)展亟待破解的深層次問(wèn)題[EB/OL]．
王宇凡，柴康妮，卓云霞，馮長(zhǎng)春．中國(guó)城市流動(dòng)人口住房質(zhì)量的空間分異與影響因素[J]．地理學(xué)報(bào)，2021，76（12）：2944-2963．
本文注釋：
[1] 《中國(guó)住房存量報(bào)告：2021》；“努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居”新聞發(fā)布會(huì)，住建部，2021年8月31日。
[2] “努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居”新聞發(fā)布會(huì)，住建部，2021年8月31日。
[3] 《房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)：中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告No.18（2021）》
[4] 教育部、人力資源和社會(huì)保障部《2022屆全國(guó)普通高校畢業(yè)生就業(yè)創(chuàng)業(yè)工作網(wǎng)絡(luò)視頻會(huì)議》；《?？途W(wǎng)2021年秋季招聘數(shù)據(jù)白皮書(shū)》
[5] 《中國(guó)共享經(jīng)濟(jì)發(fā)展報(bào)告（2021）》
[6] 租賃企業(yè)也可采用重資產(chǎn)持有模式來(lái)買(mǎi)入存量資產(chǎn)改建為租賃住房。重資產(chǎn)模式的發(fā)展受限于原有業(yè)主的出售意愿不足以及金融支持不夠。
[7] 盡管在出租前對(duì)房屋進(jìn)行裝修能夠提升租金回報(bào)，現(xiàn)實(shí)中卻極少有散戶家庭房東主動(dòng)進(jìn)行裝修，既因?yàn)檠b修需要較大的單筆前期投入，也因?yàn)榧彝o(wú)法獲得租賃企業(yè)在大批量裝修中所實(shí)現(xiàn)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)。