此前行業(yè)利潤加速下滑，主要受出險房企大幅虧損拖累，如今頭部房企也面臨業(yè)績調整壓力。
“對于虧損嚴重、經營無法為繼的房企，應根據法治和市場原則，實行破產重組措施?！弊〗ú坎块L倪虹日前上述觀點，引起了業(yè)內廣泛討論。
那么過去一年，地產行業(yè)虧損程度如何？實際情況并不樂觀。目前申萬房地產板塊有58家房企披露業(yè)績預告，其中43家房企預計去年將出現扣非凈虧損，合計凈虧損約586億～784億元。加上港股房企，已披露業(yè)績預告的企業(yè)虧損總額超過千億。
上市房企利潤下滑，該現象始于2021年，但如今情況有所不同。業(yè)內機構表示，此前房地產行業(yè)利潤加速下滑，主要受出險房企出現大幅虧損拖累，如今頭部房企也面臨業(yè)績調整壓力，包括結算收入下降、利潤率下行以及存貨減值計提。
未來，房企業(yè)績能否企穩(wěn)，還需觀察樓市銷售和房價走勢。
上市房企批量虧損
近日，港股上市房企接連發(fā)布2023年業(yè)績預告，“虧損”是一大關鍵詞。
3月19日，遠洋集團在港交所公告，預期2023年將錄得應占虧損約200億元至230億元，主要因去年房地產市場低迷，毛利率下降；對物業(yè)項目計提的減值撥備增加；分占合營企業(yè)和聯營公司業(yè)績下降。這已是遠洋連續(xù)兩年大額虧損，上一年年其歸母凈利潤為-159.30億元。
其他港股房企的情況也不容樂觀。3月15日，中梁控股表示，預計2023年度股東應占虧損額為40億元至46億元，較上年度最多增加約2.5倍?！爸饕車鴥群暧^市場環(huán)境及房地產行業(yè)持續(xù)下行影響，導致毛利率下降及物業(yè)項目及其他資產進一步減值?！?/p>
3月14日禹洲集團表示，預期集團2023年將會錄得約214.77億元總收入，股東應占虧損凈額約100億元至110億元。2022年禹洲集團錄得股東應占虧損凈額約120億元。
對上述較大的虧損額度，禹洲集團解釋稱，凈利減少主要因期內結算項目毛利率受壓、對部分地產項目計提了存貨減值撥備、期內利息資本化比率下降、境外美元票據匯兌損失。
此外，中國金茂、路勁、麗新發(fā)展、深圳控股等房企去年均發(fā)生虧損；少數盈利的房企則有龍湖集團、九龍倉集團、新城發(fā)展、北辰實業(yè)、華人置業(yè)等，其中龍湖預計擁有人應占溢利及剔除公平值變動等影響后的股東應占核心溢利下降約45%至50%。
A股地產板塊發(fā)布業(yè)績預告的房企數量更多，虧損幅度也同樣驚人。
華泰證券表示，截至3月8日，申萬房地產板塊已有58家上市房企披露業(yè)績快報/預告，其中43家房企預計23年將出現扣非凈虧損（根據扣非凈利潤上限），較22年增加10家，58家房企合計凈虧損約586億～784億元（22年虧損621億元）。
第一財經據WIND數據發(fā)現，如果按扣非凈利潤上限統(tǒng)計，去年A股上市房企預計虧損額較大的房企依次為華夏幸福、綠地控股、首開股份、華僑城A、金科股份、中南建設、ST世茂、迪馬股份、*ST新聯、光大嘉寶、中洲控股、金融街、中交地產等房企。
其中，華夏幸福預計去年歸屬上市公司股東的凈利潤為-90億元到-61億元，扣除非經常性損益的凈利潤為-113億元到-99億元?！案鶕鶆罩亟M計劃，公司將部分變現能力強的資產予以出售，相關交易虧損對當期業(yè)績造成較大影響?！?/p>
綠地控股預計2023年度歸屬于母公司所有者的凈利潤將虧損，范圍在70億元至90億元之間，扣除非經常性損益后的凈利潤預計虧損74億元至94億元。
綠地業(yè)績預虧的原因包括：房地產市場持續(xù)低迷，導致資產價格下跌，公司擬計提資產減值準備110億元至130億元，主要為房地產存貨跌價準備；房地產行業(yè)及基建等關聯行業(yè)深陷困境，導致企業(yè)營業(yè)收入同比下降，房地產結算毛利率同比下行。
首開股份預計2023年歸屬于母公司所有者的凈利潤將虧損，范圍在58.00億元至68.00億元之間；扣除非經常性損益后的凈利潤虧損范圍在62.00億元至72.00億元之間。
華僑城A預計去年歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損額在51億～72億元，扣除非經常性損益后的凈利潤虧損額預計在51.1億～72.1億元。金科股份預計去年歸屬于上市公司股東凈利潤的虧損額在48億至78億元之間，上年同期虧損為213.92億元。
整體而言，A股43家預計扣非凈虧損的房企，總虧損額達639億元，而少數十余家預計盈利的房企，扣非總盈利額僅超50億元，板塊整體凈虧損上限約586億元。如果加上港股發(fā)布業(yè)績預告的房企，僅以虧損額計算，去年地產板塊整體虧損超過千億。
2024年仍面臨壓力
上市房企利潤加速下滑，并非2023年才開始的。
華泰證券表示，2021下半年以來銷售基本面急轉直下，導致房企利潤空間進一步壓縮，各梯隊房企盈利明顯受到影響，該趨勢直至2023年中期仍未見改善。根據統(tǒng)計，總體房企2021～2023中期歸母凈利潤同比增速分別為-18%/-48%/-65%。
行業(yè)盈利空間收窄，具有普遍性的原因，包括歷史高地價、低利潤項目的影響仍在持續(xù)傳導；房企銷售去化壓力放大，通過“以價換量”來保證貨值去化，加劇增收不增利；存貨及投資物業(yè)賬面價值縮水，房企對部分項目和股權投資計提資產減值損失。
但與前兩年有所不同，當下頭部規(guī)模房企也面臨業(yè)績壓力。即便穩(wěn)健如保利發(fā)展，2023年盈利也出現下滑，去年其營業(yè)總收入達到3471.47億元，同比增長23.49%；歸屬于上市公司股東的凈利潤120.37億元，同比下降34.42%。
華泰證券表示，2021～2022 年房地產行業(yè)利潤加速下滑主要受出險房企出現大幅虧損拖累，期間頭部優(yōu)質房企憑借良好管控效率和業(yè)績儲備普遍仍保持業(yè)績穩(wěn)定。而此次頭部優(yōu)質房企業(yè)績調整，主要來自結算收入下降、利潤率下行以及存貨減值計提。
后續(xù)房企業(yè)績何時能夠企穩(wěn)？華泰證券認為，仍需觀察銷售和房價。銷售方面，前兩月54 城新房累計同比-40%，市場仍處于觸底過程。房價方面，根據貝殼數據，2 月 50 城二手房價格指數同比-14%、環(huán)比-0.3%，短期內房企的減值計提壓力未減。
與此同時，2024年行業(yè)新增供給可能下滑，房企銷售仍然面臨壓力?！霸斐尚麻_工數據下滑的原因是：新房去化率較低，盡管房企手里有待開發(fā)庫存，但供貨意愿較低；各房企加大力度投入‘保交樓’，在資金有限情況下，房企可投入新開工資金明顯減少?！?/p>
據克而瑞統(tǒng)計，2023年行業(yè)全年商品房銷售面積、金額為11.17億平方米、11.66萬億元，分別較2022年下降8.5%和6.5%。這意味著，商品房銷售面積回到2014年，商品房銷售金額略高于2016年。2024年，預計全年商品房銷售面積、金額下降5%左右。
如果房企業(yè)績持續(xù)惡化、虧損難扭轉，后續(xù)如何處理？在十四屆全國人大二次會議上，住房和城鄉(xiāng)建設部部長倪虹表示，對虧損嚴重、經營無法為繼的房企，應根據法治和市場原則，實行破產重組措施；對損害公眾利益的行為，將依法嚴厲懲處，確保其承擔應有責任。
據人民法院公告網顯示，以“房地產”關鍵詞檢索，剔除重復信息及非房地產企業(yè)的名單統(tǒng)計后發(fā)現，2023年約有235家房企發(fā)布了相關破產文書，2024年相關企業(yè)已超20家。
“這些破產房企主要以地方小微房企為主，且位于三四線城市的企業(yè)居多，經營及項目覆蓋范圍不大。在房地產行業(yè)深度調整階段，中小房企市場競爭壓力加大，容錯率也將變得更低，一些實力不濟的小房企最終將會被兼并或走向破產的邊緣?！笨硕鸱Q。
諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙告訴第一財經，根據當前銷售端數據看，開年新房銷售數據并不樂觀，較去年同期下滑明顯。展望后續(xù)，二手房分流新房市場的趨勢延續(xù)，新房市場仍面臨去化壓力。從融資端看，央行多次發(fā)聲一視同仁支持房企合理融資需求，但對出險虧損房企的融資仍較為謹慎，預計2024年行業(yè)破產規(guī)模持續(xù)上升。
也有業(yè)內觀點認為，當前利潤觸底并非行業(yè)常態(tài)，因盲目投資帶來的虧損仍可能惡化部分上市房企的利潤表，并非市場回暖能夠彌補；而另外一部分房企，則受益于“高能級、高信用、高品質”模式，銷售額增速較快，竣工結轉順暢，仍有可能率先修復利潤表。