隨著8月31日央行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》（下稱《通知》），存量首套房貸利率調整如何落地備受關注。
調整后的房貸利率水平，基于“在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限”的條件要求，借款人與商業(yè)銀行之間仍有較大自主協(xié)商空間，最終調整方案主要取決于銀行。
截至9月5日，針對存量房貸調整范圍、調整幅度等市場關注的問題，已有工商銀行、建設銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、郵儲銀行六大國有大行，以及中信銀行、招商銀行、光大銀行、平安銀行、紫金農(nóng)商行等部分股份行、中小行以問答形式進行初步答疑。第一財經(jīng)就其中重要問題做了總結和梳理。
一、哪些房貸可以且有必要調整？
根據(jù)《通知》，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款，是指2023年8月31日前金融機構已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個人住房貸款，或借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的其他存量住房商業(yè)性個人住房貸款。
根據(jù)工商銀行、中信銀行解釋，進行存量房貸利率調整的貸款需要同時符合以下基本條件：
1.屬于商業(yè)性個人住房貸款；
2.2023年8月31日前已經(jīng)發(fā)放的，或者已簽訂合同但未發(fā)放；
3.貸款發(fā)放時執(zhí)行首套住房貸款利率政策，或當前實際住房情況符合所在城市首套住房標準；
4.貸款發(fā)放利率高于貸款發(fā)放時點所在城市房貸利率政策下限。
二、哪些存量首套房貸不在調整范圍內？
對于組合貸款中的商業(yè)性個人住房貸款，工商銀行表示，符合條件的可單獨調整利率水平。對于住房公積金貸款、組合貸款中的住房公積金貸款、商業(yè)用房貸款，建設銀行強調，此類不在本次調整范圍內。
多家銀行還提到了首套個人商業(yè)性住房貸款存在拖欠、成為不良貸款的情形。建設銀行表示，符合調整范圍但有拖欠的貸款，原則上還清拖欠前暫不調整，還清拖欠（本息）后可以調整。
中信銀行則強調，2023年8月后發(fā)放的房貸不符合前述基本條件2，故不在本次調整范圍內。
三、如何確定是否屬于首套房貸？存量二套房貸所在城市“認房不認貸”之后能否調整？
如何確定是否為首套住房貸款？中國銀行提示，借款人可以查閱貸款辦理時提供的房屋套數(shù)等相關證明材料。
對于《通知》中明確的“借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的其他存量住房商業(yè)性個人住房貸款”，所在城市的首套住房標準是關鍵。
最近幾年，隨著因城施策不斷深化，不少城市對首套房的認定標準也發(fā)生較大變化，其中影響較大的政策包括“認房不認貸”等。尤其在8月18日三部門聯(lián)合發(fā)文，明確將“認房不認貸”納入“一城一策”工具箱后，已有武漢、中山、惠州、東莞、成都、重慶等多地落實執(zhí)行，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市也全部官宣落地。
所謂“認房不認貸”，與“認房又認貸”相對，是指商業(yè)銀行在確定住房貸款比例、利率時，只按照家庭名下是否有房來認定，而不考慮購房家庭是否有住房貸款記錄?！罢J房不認貸”之后，兩類房貸將由二套被重新認定為首套：一是異地外地有過貸款記錄又在本地買房的貸款，二是本地“賣一買一”時做的房貸，購房者的首付比例、房貸利率往往會因此大幅降低（根據(jù)不同城市情況）。
多家銀行明確，二套房貸款不在本次調整范圍，但“認房不認貸”后被認定為首套房的存量個人商業(yè)性住房貸款，符合調整范圍。如后續(xù)借款人所在城市更新“認房”“認貸”政策，可根據(jù)最新政策要求提交利率調申請。
建設銀行舉例稱，如果借款人貸款購買本套住房時，家庭沒有其他住房，因當時“認房又認貸”政策導致該套住房按照二套住房貸款利率辦理，但目前所在地區(qū)已執(zhí)行“認房不認貸”政策，本次可以按首套執(zhí)行。此外，貸款購買住房時不是家庭在當?shù)氐奈ㄒ蛔》?，但后期通過交易等方式出售了其他住房，本住房成為家庭唯一住房且當?shù)匾褕?zhí)行“認房不認貸”政策的，本次可以按首套執(zhí)行。
多家銀行提示，首套房貸款客戶無需提供相關材料，但符合上述情形的二套房貸借款人，需要提供相應的證明材料，比如當?shù)胤课莨芾聿块T出具的房屋套數(shù)查詢證明等，具體流程按照后續(xù)操作指引進行。無法確認是否為首套房的，可咨詢貸款經(jīng)辦機構。
四、調整后房貸利率能降到什么水平？
根據(jù)《通知》，自9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款，或協(xié)商變更合同約定的利率水平。新發(fā)放貸款/協(xié)商變更后的利率水平，由金融機構與借款人自主協(xié)商確定，但在LPR上的加點幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。
目前，全國31個省份的首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限情況，均已在央行各分支機構公布，購房者可登陸央行各地分行官網(wǎng)查詢。（詳見報道：31地首套房貸利率下限全部出爐！認房不認貸后，哪些城市調整空間更大？）
建設銀行、農(nóng)業(yè)銀行等多家銀行解釋稱，房貸利率是在LPR基礎上加減點確定的，本次調整不涉及LPR，主要是調整加減點。
記者注意到，建設銀行、中國銀行等銀行均以調整后執(zhí)行水平/貸款發(fā)放時房屋所在城市首套住房貸款利率政策下限為“LPR+10BP”舉例。以建設銀行為例，該行假設，借款人現(xiàn)在的貸款利率為5.1%、LPR為4.2%，對應貸款利率即LPR+90BP。若按有關規(guī)則，假設該借款人存量首套住房貸款利率下調后執(zhí)行的水平為LPR+10BP，其房貸利率會下調80BP，從現(xiàn)在的5.1%調整到4.3%。
五、有待明確的問題：LPR改革前利率下限如何確定？階段性取消利率下限如何處理？
總體來看，存量首套個人商業(yè)性住房貸款主要分為三種情況：
1.存量貸款在2019年10月LPR改革之后發(fā)放，且貸款合同約定的LPR加點數(shù)超過發(fā)放時利率下限政策對應的加點數(shù)；
2.存量貸款在2019年10月之前發(fā)放，借款人在定價基準轉換時選擇固定利率，且該固定利率高于發(fā)放時利率下限；
3.存量貸款在2019年10月之前發(fā)放，借款人在定價基準轉換時選擇錨定LPR。
第一種情況較為明確，存在下調空間，且計算較為簡單。對于第二種情況，光大銀行明確，固定利率客戶可以向該行申請降低首套房貸利率，且調整后利率類型仍為固定利率。
對于第三種情況，因為此類貸款的發(fā)放時利率下限認定尚需銀行確認。有銀行業(yè)研究人士對記者，考慮到LPR改革前房貸利率下限采取基準利率按比例上下浮動的方式，與定價基準轉換后的加點形式需要換算，具體調整空間取決于雙方協(xié)商結果，大概率會按照LPR（+0BP）執(zhí)行。
從央行各分支機構披露的首套房貸利率下限情況來看，多數(shù)僅公布了2019年10月LPR改革之后的利率下限政策，只有上海、深圳、湖北、福建（更新至2018年1月1日）、江西（更新至2018年）等少數(shù)地區(qū)披露了2019年10月之前的利率下限情況，其中上海2019年10月前首套房貸利率下限為基準利率9折，深圳、湖北為基準利率的7折。
此外，去年以來，隨著央行、原銀保監(jiān)會階段性調整差別化住房信貸政策，隨后建立新發(fā)放首套房貸利率政策動態(tài)調整機制，不少地區(qū)階段性取消了新發(fā)放首套住房貸款利率下限，比如湖北、安徽、廣東、黑龍江等地均有城市在2022年10月以來陸續(xù)階段性取消下限。
對于在取消利率下限時發(fā)放的首套存量房貸如何調整，仍需要銀行進一步明確。對于具體調整空間，多家銀行表示，將在《通知》要求的政策空間內，充分考慮百姓訴求，保障客戶權益，進行調整。
六、選擇哪種調整方式？兩種方式有何差異？
對于“新發(fā)放貸款置換”“協(xié)商變更合同利率”，工商銀行解釋稱，前者是指由原貸款承貸銀行新發(fā)放一筆貸款，借款人使用這筆貸款置換存量首套房貸；后者是指由借貸雙方通過簽訂補充條款等方式，協(xié)商降低貸款合同約定的利率水平。
工商銀行進一步表示，對于借款人而言，由于已經(jīng)明確調整后的利率水平需符合原貸款發(fā)放時當?shù)胤抠J利率政策下限，兩種方式調整結果無明顯區(qū)別?？紤]到借款人操作的便利性，該行將主要采取變更合同利率的方式。農(nóng)業(yè)銀行也作出類似回應。
七、此前房貸利息能否返還？提前還貸的能否下調？
在《通知》發(fā)布前已經(jīng)支付的、高于調整后利率水平的房貸利息，借款人能否要求銀行返還？對此，工商銀行明確，此次存量房貸利率調整不溯及既往。
對于已經(jīng)辦理提前還款的，農(nóng)業(yè)銀行表示，要區(qū)分兩種情況：一是已完成提前還款扣款操作的，不再進行利率調整。如有剩余本金尚未歸還的，符合 《通知》條件的，可進行利率下調。二是已提出提前還款申請、但尚未完成扣款的，客戶可根據(jù)自身需要撒銷提前還款申請，凡是符合《通知》條件的，納入此次調整范圍。
八、什么時候可以辦理？
根據(jù)《通知》，存量房貸利率的調整申請將從9月25日起開始。多家銀行表示，目前正抓緊進行準備工作，確保按央行要求該日期可提供服務/接受申請，后續(xù)進展將及時在官網(wǎng)、官方微信公眾號、網(wǎng)點等渠道進行公告，具體申辦時間以公告為準。
從各銀行的回應來看，相關準備工作涉及操作細則的制定、合同文本和系統(tǒng)研發(fā)等工作，存量房貸利率調整可通過線上和線下網(wǎng)點等全渠道進行，包括查詢和申請等。
農(nóng)業(yè)銀行表示，凡是符合《通知》條件的客戶，在9月25日受理申請后，該行會在最短時間內規(guī)范完成利率定價調整工作。中國銀行則明確，存量房貸在調整完成后的次日將按照降低后的貸款利率執(zhí)行。
在上述銀行發(fā)布詳細問題答疑之前，多家銀行已經(jīng)發(fā)布關于存量房貸調整事項的通知，不過多為國有大行和股份行。近日，越來越多的中小銀行陸續(xù)發(fā)布相關通知，包括城商行、農(nóng)商行等，還有部分地方政府政務部門發(fā)布相關通知和問答。