2021年從恒大暴雷開(kāi)始，中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)「大而強(qiáng)」的鐵律被徹底擊碎。融創(chuàng)、世茂、富力、佳兆業(yè)、寶能地產(chǎn)、綠地控股等頭部房企紛紛爆雷。近期又發(fā)生中國(guó)最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之一碧桂園、擁有央企屬性的遠(yuǎn)洋集團(tuán)，以及一批以金融投資為主的「中植系」關(guān)聯(lián)公司爆雷——
碧桂園今年上半年還是中國(guó)房企中銷(xiāo)售面積第一，然而兩筆美元債卻「出人意料」地出現(xiàn)問(wèn)題——每只債券的規(guī)模均為5億美元，要求六個(gè)月付息一次，意味著在8月7日需要支付2250萬(wàn)美元的利息，但債權(quán)人并未收到利息。債券違約被認(rèn)為是房地產(chǎn)企業(yè)暴雷的第一步，過(guò)去兩年中國(guó)各類(lèi)房企暴雷事件此起彼伏，大多以債券違約開(kāi)啟危機(jī)的序幕。8月10日，碧桂園繼續(xù)「自曝」，發(fā)布盈利預(yù)警，稱(chēng)2023年上半年將出現(xiàn)450億至550億元的凈虧損。碧桂園總裁莫斌在公告中稱(chēng)，碧桂園遇到了自成立以來(lái)最大的困難。8月14日，碧桂園旗下11支債券暫停交易，共涉及157億人民幣，下一步將是與債權(quán)人協(xié)商，謀求債務(wù)重組。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商碧桂園近期陷入財(cái)務(wù)危機(jī)，引發(fā)市場(chǎng)憂(yōu)慮。（資料圖片）
8月14日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)發(fā)布公告，旗下將于2024年到期的美元債券SINOCE607/30/24(ISIN：XS1090864528)未能在8月13日寬限期結(jié)束前支付利息（2094萬(wàn)美元），導(dǎo)致發(fā)生違約，將自8月14日上午9時(shí)起停牌。
幾乎同時(shí)，中國(guó)規(guī)模最大的民營(yíng)資產(chǎn)管理公司「中植系」旗下的中融信托，因投資房產(chǎn)失利驚傳爆雷，中融信托投資者近期陸續(xù)收到理財(cái)經(jīng)理的通知稱(chēng)「產(chǎn)品已停止兌付」，至少涉及人民幣3,500億元?！钢兄蚕怠故潜姸喾康禺a(chǎn)企業(yè)背后的「金主」。
最新又被報(bào)道出，廈門(mén)萬(wàn)科所持多家公司股權(quán)被凍結(jié)，輿論開(kāi)始問(wèn)「下一家是萬(wàn)科？」一時(shí)間，房市場(chǎng)又突然迎來(lái)了狂風(fēng)暴雨，市場(chǎng)人心惶惶。那么，究竟如何看？
近日，廈門(mén)萬(wàn)科所持多家公司股權(quán)被凍結(jié)。（資料圖片）
假如以10年為一個(gè)周期來(lái)看中國(guó)的房地產(chǎn)，會(huì)發(fā)現(xiàn)，所謂大牛市的那二三十年里，一樣也有很艱難的日子：2003年的非典疫情就是一段崢嶸歲月。當(dāng)時(shí)有報(bào)，深南大道CBD核心區(qū)域的售樓部，一整天沒(méi)個(gè)客戶(hù)，門(mén)可羅雀；2008年年初，美國(guó)次貸危機(jī)還沒(méi)有爆發(fā)之前，深圳的房子就已經(jīng)開(kāi)始賣(mài)不動(dòng)了。到傳統(tǒng)的五月旺季，動(dòng)輒新聞里就傳出有買(mǎi)了房的不滿(mǎn)降價(jià)，怒砸售樓部的消息……
房市場(chǎng)整體來(lái)看當(dāng)然是一路高歌猛進(jìn)，但幾乎所有地產(chǎn)人應(yīng)該都經(jīng)歷過(guò)從業(yè)過(guò)程中的一些挫折，只是人的記憶也不比魚(yú)強(qiáng)多少，困難的日子很快過(guò)去了，便把扛過(guò)困難當(dāng)成了自己的英雄事跡，全然忘記了自己當(dāng)年如何一夜夜受煎熬的苦。
一切都有周期，一切都是周期，以前地產(chǎn)周期跟中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度一樣，快得很，每次還沒(méi)等熬得要死不活，馬上新一輪行情就來(lái)了。于是總有僥幸，總覺(jué)得自己是靠本事才扛過(guò)了周期，并且吃到了膽大的紅利，但真如此嗎？
2008年年初，賣(mài)房旺季的五月，新聞曾傳出買(mǎi)房不滿(mǎn)降價(jià)，怒砸售樓部的消息。（示意圖 / vcg）
更早一批被周期暴打的行業(yè)是煤炭行業(yè)。
2012年最流行搞擴(kuò)張，并購(gòu)，很多煤老板因?yàn)閷?shí)力不夠，在高位的時(shí)候找到了接盤(pán)俠，只要不過(guò)高估計(jì)自己能力，基本都能將股權(quán)賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)。而同樣在這一波擴(kuò)張潮里，那些過(guò)高估計(jì)自己能力的煤老板們，個(gè)個(gè)背了一身的債，又因?yàn)榧敝€錢(qián)，于是各種瘋狂的擴(kuò)大產(chǎn)能，最后等來(lái)的是一波產(chǎn)能過(guò)剩，煤炭?jī)r(jià)格迅速跌破成本，全行業(yè)迎來(lái)全面破產(chǎn)潮。
2020年8月23日，昆明，爛尾的別樣幸福城4號(hào)地塊。（紅星新聞 王歡/人民視覺(jué)）
煤炭行業(yè)跟地產(chǎn)行業(yè)有什麼差別呢？
2015年那一波地產(chǎn)的全面暴漲，讓太多的房企業(yè)高估了自己的能力，各種高速擴(kuò)張的時(shí)候，還有搞出了「456玩法」——4個(gè)月開(kāi)盤(pán)，5個(gè)月資金回正，6個(gè)月資金再周轉(zhuǎn)。事實(shí)上，即便沒(méi)有「三條紅線(xiàn)」，地產(chǎn)行業(yè)也會(huì)暴雷。
原因很簡(jiǎn)單，人人都擴(kuò)張，家家都一堆房子代售，但百姓的收入增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上房地產(chǎn)公司擴(kuò)張的需求，供需關(guān)系脫節(jié)了，房子還能賣(mài)得動(dòng)嗎？所以，總有一天是要暴雷的，不早早的擠破膿包，恒大之流的能有更大的泡沫。
其實(shí)仔細(xì)看房地產(chǎn)企業(yè)，還是有不少負(fù)債表健康的房企業(yè)，坦白說(shuō)，很多倒不是多有能力，但關(guān)鍵是個(gè)個(gè)都有自知之明，在擴(kuò)張周期沒(méi)有瘋狂拿地。換句話(huà)說(shuō)，就是能抑制住自我膨脹欲望的，都有個(gè)還不錯(cuò)的結(jié)果。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)實(shí)的寫(xiě)照就是，越是膨脹后果越慘。
「中植系」是眾多房地產(chǎn)企業(yè)背后的「金主」。（示意圖 / vcg）
從過(guò)往幾十年經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)的債務(wù)問(wèn)題沒(méi)那麼可怕，事實(shí)上就是一個(gè)周期接一個(gè)周期。當(dāng)然，這次熨平周期的時(shí)間大約要更久一點(diǎn)。與之相伴的就是一輪行業(yè)洗牌。這并不可怕，真正可怕的是那些膽子大的，當(dāng)又能扛過(guò)一波周期后，立刻又膨脹起來(lái)，下一次再碰上，那恐怕又是更大的問(wèn)題。事實(shí)上，板子只要不打在自己身上，沒(méi)有人會(huì)知道有多痛，只要刀子沒(méi)有割到自己身上，始終還是看熱鬧的，「膨脹」是通病。
這一輪，恒大到碧桂園，從頭部房企、央企背景，到各地方龍頭房企，暴雷已經(jīng)屢見(jiàn)不鮮，不可謂教訓(xùn)不慘烈?？梢哉f(shuō)，這是過(guò)去幾十年房地產(chǎn)業(yè)「高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高成本」的必然產(chǎn)物。所有房企的問(wèn)題是一致的。而這背后無(wú)數(shù)的員工，無(wú)數(shù)的供應(yīng)商，以及與之關(guān)聯(lián)的無(wú)數(shù)家庭陷入困境……真希望都能受到點(diǎn)教訓(xùn)，地產(chǎn)人都應(yīng)該很清楚，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)走過(guò)了野蠻生產(chǎn)周期，當(dāng)「規(guī)矩」越來(lái)越多之后，更要懂得什么叫敬畏什么叫謹(jǐn)慎。