自7月24日政治局會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)有了新提法之后，市場(chǎng)對(duì)各部門相繼提到的樓市政策調(diào)整預(yù)期升溫，包括存量房貸利率調(diào)整、進(jìn)一步降低購買首套住房首付比例和貸款利率、“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等。
政治局會(huì)議之后，尤其住建部明確政策方向部署之后，已有北上廣深以及吉林、安徽等地積極表態(tài)，稱將支持和滿足居民剛性和改善性住房需求。相比之下，河南、江蘇、江西等地的重點(diǎn)城市則出臺(tái)了更有針對(duì)性的新政，也因此被寄予更高的落地預(yù)期。
從政策方向來看，各地在需求端的刺激政策集中在購房補(bǔ)貼、契稅補(bǔ)貼、現(xiàn)房銷售等，金融方面多提出支持“認(rèn)房不認(rèn)貸”、二手房“帶押過戶”、加大公積金支持力度等。對(duì)于市場(chǎng)期待的存量房貸利率調(diào)整，雖有個(gè)別提及，但據(jù)記者多方了解，目前尚沒有正式落地。有鄭州當(dāng)?shù)劂y行和房產(chǎn)中介工作人員對(duì)記者表示，調(diào)整方案大概率在一個(gè)月內(nèi)確定。
在各地相繼表態(tài)或政策落地之后，當(dāng)前，市場(chǎng)格外關(guān)注京滬廣深等一線城市房地產(chǎn)相關(guān)政策如何調(diào)整優(yōu)化。
存量房貸利率調(diào)整尚未落地
自去年以來，各地樓市新政不斷。7月24日政治局會(huì)議之后，住建部在27日首次明確表態(tài)進(jìn)一步落實(shí)好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。加上央行7月中旬表態(tài)支持存量房貸利率調(diào)整，市場(chǎng)普遍期待更深層次的樓市政策調(diào)整，焦點(diǎn)集中在一線城市和核心二線城市。
在北上廣深等城市陸續(xù)表態(tài)支持和滿足居民剛性和改善性住房需求之后，鄭州打響新一輪樓市政策優(yōu)化“第一槍”。8月3日，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局（下稱“鄭州房產(chǎn)局”）發(fā)布15條樓市新政，成為央行表態(tài)后，首個(gè)明確提及存量房貸利率調(diào)整的城市。
鄭州房產(chǎn)局提到，鼓勵(lì)在鄭各商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率，引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行，穩(wěn)定居民消費(fèi)預(yù)期。落實(shí)責(zé)任單位方面，文件列明了市金融局和各開發(fā)區(qū)、區(qū)縣人民政府。
河南省政府辦公廳在8月7日《持續(xù)擴(kuò)大消費(fèi)若干政策措施》（下稱《措施》）中重申，落實(shí)新發(fā)放首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整長(zhǎng)效機(jī)制，對(duì)符合條件的城市，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。不過對(duì)于存量房貸利率調(diào)整的提法，令業(yè)內(nèi)有些失望——“銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)按照貸款合同中明確的利率重定價(jià)周期及調(diào)整方式，在利率重定價(jià)日及時(shí)調(diào)整存量房貸利率。”
《措施》中提到的存量房貸利率調(diào)整方式，僅僅是LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）改革后，房貸掛鉤LPR的常規(guī)調(diào)整方式。中指研究院方面分析指出，文件中提到的存量房貸利率調(diào)整方式，與購房者關(guān)心的利率上浮點(diǎn)數(shù)調(diào)降存在差異。但考慮到此前鄭州已提出鼓勵(lì)商業(yè)銀行調(diào)整存量房貸利率，預(yù)計(jì)推進(jìn)仍將遵循“依法有序”的原則，政策何時(shí)落地需關(guān)注商業(yè)銀行后續(xù)動(dòng)作。
不過據(jù)記者近幾日多方了解，鄭州當(dāng)?shù)劂y行對(duì)存量房貸利率調(diào)整還沒有具體方案出來，包括國有大行、股份行以及當(dāng)?shù)爻?農(nóng)商行，工作人員普遍表示“沒有通知”、“在等通知”。
不過有鄭州銀行一網(wǎng)點(diǎn)貸款經(jīng)理對(duì)記者表示，預(yù)計(jì)近期會(huì)有調(diào)整，聽說“有要求要一個(gè)月內(nèi)落實(shí)”。另有當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介人士表示，有某大行客戶經(jīng)理與其公司溝通時(shí)提到，可能會(huì)在近一個(gè)月內(nèi)出來調(diào)整方案，但具體情況不確定。
除鄭州外，近期，南京、合肥以及海南均有新的樓市政策推出，但沒有明確提及存量房貸利率調(diào)整。據(jù)記者了解，上述地區(qū)在存量房貸利率方面也還沒有政策變化，有客戶經(jīng)理建議關(guān)注該行官方消息，也有客戶經(jīng)理稱如果有調(diào)整方案，房貸經(jīng)理會(huì)主動(dòng)聯(lián)系借款人。
光大證券金融行業(yè)首席分析師王一峰認(rèn)為，考慮到今年以來按揭貸款提前還款量大幅增加，導(dǎo)致上半年存量按揭貸款出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，客觀上需要下調(diào)存量按揭貸款利率，改善按揭貸款增長(zhǎng)讀數(shù)。在此背景下，他認(rèn)為存量按揭貸款利率下調(diào)已漸行漸近。
降低首付比例、認(rèn)房不認(rèn)貸更易推進(jìn)
從最新優(yōu)化政策來看，各地在金融支持方面的提法仍偏謹(jǐn)慎，主要方向集中在推進(jìn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”、支持二手房“帶押過戶”、推動(dòng)現(xiàn)房銷售、加大公積金支持力度等，其中部分政策屬于重申繼續(xù)執(zhí)行，部分是在前期政策基礎(chǔ)上擴(kuò)大實(shí)施廣度或深度。
比如，河南《措施》要求，完善二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，未實(shí)施限購措施的城市，擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購買普通商品住房的，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。簡(jiǎn)單理解，即在非限購城市“認(rèn)貸不認(rèn)房”。
其中，鄭州已經(jīng)在8月4日強(qiáng)調(diào)落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”，也是住建部發(fā)聲后首個(gè)明確表態(tài)的城市。中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶對(duì)記者表示，該市此前實(shí)施的“只認(rèn)貸不認(rèn)房”已經(jīng)較為寬松，即名下無房但有房貸未結(jié)清的情況下，銀行按照二套房標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放住房按揭貸款，名下有房但貸款結(jié)清，即按首套房標(biāo)準(zhǔn)。
除鄭州外，江西贛州市人民政府也在8月4日發(fā)文，其中提到繼續(xù)按低限執(zhí)行貸款首付比例。其中明確，對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清購房貸款的家庭，繼續(xù)執(zhí)行首套房貸款政策。
貝殼研究院分析指出，過去的經(jīng)驗(yàn)顯示，“認(rèn)房又認(rèn)貸”往往既抑制成交，又影響房?jī)r(jià)。取消相關(guān)政策可以讓這部分購房群體按照首套房標(biāo)準(zhǔn)貸款，釋放更多改善性換房需求，降低購房者首付比例和房貸利率，同時(shí)促使一二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，加快市場(chǎng)循環(huán)。（詳見報(bào)道《首付比例降多少？認(rèn)房不認(rèn)貸可能在哪實(shí)施？業(yè)內(nèi)靜待各部門細(xì)則落地》）
公積金支持力度加大
市場(chǎng)期待的另一個(gè)政策方向是首付比例進(jìn)一步下調(diào)。相比純商業(yè)貸款，各地公積金貸款的調(diào)整進(jìn)度明顯更快。
此次鄭州樓市“15條”出臺(tái)同日，當(dāng)?shù)刈》抗e金中心宣布，自今年8月7日起，在鄭州市行政區(qū)域內(nèi)使用住房公積金貸款（含組合貸款）購買家庭首套或改善性住房時(shí)，所購住房為新建商品房的，最低首付款比例為20%，所購住房為存量商品房（二手房）的，最低首付款比例為30%。
除調(diào)整首付比例外，江西南昌、贛州等城市均擴(kuò)大了公積金貸款異地互認(rèn)范圍。南昌市住房公積金管理中心8月7日宣布，自8月15日起，在辦理“南昌都市圈”異地互認(rèn)互貸業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，推進(jìn)擴(kuò)大區(qū)域范圍，在江西省內(nèi)實(shí)施住房公積金個(gè)人住房貸款“一體化”政策；贛州市政府相關(guān)文件則指出，在“省內(nèi)+湖南五市（長(zhǎng)沙市、株洲市、湘潭市、岳陽市和郴州市）”異地繳存互認(rèn)互貸的基礎(chǔ)上，推動(dòng)與大灣區(qū)城市等更大范圍的住房公積金跨區(qū)域合作。
二手房“帶押過戶”也被視為活躍市場(chǎng)的重要舉措。8月7日，海南省自然資源和規(guī)劃廳、國家金融監(jiān)督管理總局海南監(jiān)管局、海南省住建廳、海南省住房公積金管理局聯(lián)合發(fā)文稱，要協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶壓過戶”。海南省住房公積金管理局同日表態(tài)，支持開展二手房“帶押過戶”住房公積金貸款業(yè)務(wù)。
加大補(bǔ)貼力度，擴(kuò)圍現(xiàn)房銷售試點(diǎn)
此輪政策優(yōu)化的另一個(gè)方向是預(yù)售制度改革。此前，隨著部分樓盤“爛尾”并一度引起“停貸潮”，商品房預(yù)售過程中的漏洞也被更多曝光，預(yù)售資金挪用、資金監(jiān)管不到位等問題飽受詬病。
此次河南《措施》指出，支持鄭州開展商品房預(yù)售制度改革，推進(jìn)鄭州、開封現(xiàn)房銷售試點(diǎn)；鄭州市房產(chǎn)局此前表示，穩(wěn)妥推進(jìn)商品房“現(xiàn)房銷售”試點(diǎn)，著力抓好鄭東新區(qū)和惠濟(jì)區(qū)各一個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目。合肥市7月底召開的房地產(chǎn)工作專題會(huì)議也提出，要大膽穩(wěn)妥推進(jìn)商品房“現(xiàn)房銷售”試點(diǎn)，著力抓好蜀山區(qū)和包河區(qū)各一個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目。
中指研究院分析表示，各地現(xiàn)房銷售的進(jìn)程有望進(jìn)一步加速，未來將有效緩解購房者對(duì)項(xiàng)目交付的顧慮，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
南京市房產(chǎn)局則在8月4日表態(tài)，要優(yōu)化商品房預(yù)售資金不可預(yù)見費(fèi)管理，開發(fā)企業(yè)可根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度情況申請(qǐng)逐步釋放不可預(yù)見費(fèi)額度，進(jìn)一步提升企業(yè)資金使用效率，營(yíng)造良好營(yíng)商環(huán)境。合肥則表態(tài)以嚴(yán)密制度加強(qiáng)商品房預(yù)售資金共同監(jiān)管，嚴(yán)防資金挪用。
相比金融領(lǐng)域的探索性調(diào)整，各地在購房補(bǔ)貼等方面的舉措顯得更加“放得開”。在前期補(bǔ)貼政策的基礎(chǔ)上，鄭州、南京、贛州多地近期又加大了購房補(bǔ)貼力度，惠及對(duì)象主要包括青年人才、多孩家庭等，方式包括直接發(fā)放購房補(bǔ)貼，或給予購房契稅補(bǔ)貼。其中，南京在強(qiáng)調(diào)新六區(qū)可繼續(xù)施行購房補(bǔ)貼外，首次提及棲霞、雨花臺(tái)兩區(qū)可結(jié)合轄區(qū)內(nèi)市場(chǎng)實(shí)際，經(jīng)評(píng)估后對(duì)購買新建商品住房的實(shí)施補(bǔ)貼。
其他較受關(guān)注的新政中，市場(chǎng)對(duì)合肥探索商品房銷售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)、試行取消商品房的樓層差價(jià)率限制等政策落地和效果期待也較高。此外，鄭州此次政策調(diào)整力度較大，其中一條是全面取消限售。
事實(shí)上，今年以來，鄭州已多次對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行過優(yōu)化調(diào)整。其中，4月鄭州將限售政策調(diào)整為以網(wǎng)簽時(shí)間、契稅繳納時(shí)間和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記時(shí)間為準(zhǔn)，三者任一滿一年可出售；同時(shí)，二環(huán)外取消限購，公積金支持“帶押過戶”、支持提取公積金支付首付等政策也相繼出臺(tái)。
曹晶晶認(rèn)為，鄭州本次取消限售政策在一定程度上有利于改善當(dāng)?shù)囟址渴袌?chǎng)的流動(dòng)性，讓房屋交易更加靈活，有利于改善性住房需求釋放。
（實(shí)習(xí)生李佳奇對(duì)此文亦有貢獻(xiàn)）