《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者 張宇軒 | 北京報(bào)道
隨著各地多重房地產(chǎn)政策效果逐步顯現(xiàn)，以及住房需求進(jìn)一步釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一定程度的止跌回升跡象。
今年以來(lái)，北京、上海、成都等熱門城市的房?jī)r(jià)指數(shù)出現(xiàn)不同程度的上升，不少城市的首輪土拍也已經(jīng)落下帷幕，熱門地塊的搶手程度絲毫不見(jiàn)消退。這些都被視作房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的跡象。
另一方面，多地相繼出臺(tái)刺激房地產(chǎn)消費(fèi)的鼓勵(lì)性措施，為滿足剛性和改善性住房需求，“帶押過(guò)戶”“商轉(zhuǎn)公”“公積金交首付”等多種措施被寫入相關(guān)政府文件，力圖為年輕人買房“擠出”第一桶金。
攝影:《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》首席攝影記者 肖翊
房?jī)r(jià)指數(shù)止跌回升，熱門地塊依然在土拍中搶手
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年2月，70個(gè)大中城市中商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)繼續(xù)增加，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比總體上漲，一線城市商品住宅銷售價(jià)格同比上漲、二三線城市同比降幅收窄。
具體來(lái)看，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市分別上升至55個(gè)和40個(gè)。一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.7%。二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.1%。三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月下降0.4%轉(zhuǎn)為持平。
以上一系列數(shù)據(jù)表現(xiàn)釋放出較為積極的市場(chǎng)信號(hào)，各方力量也有了新動(dòng)作，特別是在土拍市場(chǎng)中，復(fù)蘇勢(shì)頭已然嶄露。
今年以來(lái)，已經(jīng)進(jìn)行過(guò)土地出讓的一二線城市包括北京、廣州、杭州、蘇州、南京、成都、鄭州、天津、寧波、溫州等，其中不少城市都出現(xiàn)了熱門地塊遭到競(jìng)相爭(zhēng)奪，競(jìng)拍價(jià)格一度飆升至地價(jià)上限的火爆情況。
3月22日，成都今年首場(chǎng)土地拍賣啟動(dòng)。此次土拍中，4宗涉宅用地全部成交，總成交金額達(dá)35.64億元，溢價(jià)率最高達(dá)14.8%；3月23日，北京土拍火爆開(kāi)幕，朱辛莊一地塊吸引了42家房企參與爭(zhēng)奪，一度觸發(fā)價(jià)格上限；同日，南昌市今年的首輪集中供地啟動(dòng)，當(dāng)日出讓的6宗地塊中有2宗觸頂成交，競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的地塊吸引了超40家房企參與，起拍兩分鐘即觸發(fā)熔斷，溢價(jià)率達(dá)15%。
總體上看，各地土拍市場(chǎng)表現(xiàn)不一，既有如上三城的火爆局面，也有城市的土拍相對(duì)冷清，不乏地塊流拍的情況出現(xiàn)。業(yè)內(nèi)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前兩個(gè)月，TOP 100企業(yè)拿地總額1207.6億元，盡管拿地規(guī)模仍是同比下降，但降幅較上月已收窄13.2個(gè)百分點(diǎn)。
多地花式“因城施策”，力圖提振市場(chǎng)信心
商品房?jī)r(jià)格和土拍市場(chǎng)的回溫也引發(fā)意欲購(gòu)房者的高度關(guān)注，社交媒體上對(duì)此的討論從未停歇。但對(duì)于有剛性購(gòu)房需求且又囊中羞澀的年輕群體而言，要想買得起房，“錢從哪里來(lái)”是擺在面前的頭號(hào)難題。
今年以來(lái)，多地接連出臺(tái)優(yōu)惠政策刺激購(gòu)房，其中住房公積金政策優(yōu)化被視作良策之一。公開(kāi)信息顯示，僅今年3月，就有深圳、南京、南通、株洲、駐馬店等10多個(gè)城市宣布對(duì)住房公積金政策作出調(diào)整。
以麗水為例，3月20日，麗水市住房公積金管理中心發(fā)布有關(guān)文件征求意見(jiàn)，其中包括大幅提高職工住房公積金貸款最高限額等措施。如職工首次申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)買首套自住住房的，雙繳存職工最高限額上調(diào)為100萬(wàn)元；單繳存職工最高限額上調(diào)為60萬(wàn)元。二次申請(qǐng)公積金貸款或購(gòu)買第二套住房的，最高限額也作了小幅上調(diào)。此外，符合政策的多孩家庭在額度上還有一定幅度的上浮加成。
此外，包括安徽省馬鞍山、江蘇省連云港等不少城市也在優(yōu)化政策中涉及提高住房公積金貸款額度；南京、駐馬店等城市在二手房交易中推行“帶押過(guò)戶”，即賣方無(wú)須先結(jié)清二手房的住房貸款，買方即可辦理過(guò)戶和抵押登記等相關(guān)手續(xù)；還有的城市推行貸款“商轉(zhuǎn)公”，或支持公積金做首付等。
這一系列密集出臺(tái)的優(yōu)惠政策能否奏效尚待市場(chǎng)檢驗(yàn)，而眼下剛性需求的購(gòu)房者對(duì)“房?jī)r(jià)泡沫”也依然存在疑慮，這些都是需求難以得到充分釋放的抑制因素。
今年年初，住建部部長(zhǎng)倪虹在解答今年促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展方面的措施時(shí)表示，要大力支持剛性和改善性住房需求。毫不動(dòng)搖堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策、精準(zhǔn)施策，提振市場(chǎng)信心。
在這一指導(dǎo)性思路下，倪虹表示，對(duì)購(gòu)買第一套住房的，要大力支持，首付比例、首套利率該降的都要降下來(lái)。對(duì)購(gòu)買第二套住房的，要合理支持，以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。對(duì)購(gòu)買三套以上住房的，原則上不支持，不給投機(jī)炒房者重新入市留有空間。
市場(chǎng)周期究竟是“上行”還是“下行”？
當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)周期究竟處于上行態(tài)勢(shì)還是下行態(tài)勢(shì)？外界各方說(shuō)法不一。
悲觀色彩的論調(diào)并不鮮見(jiàn)，有觀點(diǎn)認(rèn)為，年輕人買房結(jié)婚意愿降低的“低欲望”社會(huì)態(tài)度持續(xù)蔓延，房地產(chǎn)消費(fèi)需求也會(huì)因之繼續(xù)萎縮，且不少城市存在“去化”壓力，加上不少房企經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)亟待化解，市場(chǎng)周期還將下探；積極的觀點(diǎn)則認(rèn)為，當(dāng)前的房?jī)r(jià)水平已然觸底，再加上各類優(yōu)惠金融政策支持，以及多地對(duì)限購(gòu)政策的放寬，需求將得到激發(fā)，房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫只是個(gè)時(shí)間問(wèn)題。
據(jù)上海易居研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月份前20日內(nèi)，全國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市（包括北京、成都、寶雞、珠海等50個(gè)一二三四線城市）新建商品住宅成交面積為1468萬(wàn)平方米，環(huán)比2月前20日增長(zhǎng)了18%，同比2022年3月前20日增長(zhǎng)了29%；3月前20日，全國(guó)10個(gè)重點(diǎn)城市（包括北京、上海、深圳、成都、杭州、南京、青島、廈門、溫州和佛山）二手住宅成交套數(shù)為76608套，環(huán)比2月前20日增長(zhǎng)37%，同比去年3月前20日增長(zhǎng)79%。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者分析，結(jié)合今年以來(lái)的各類指標(biāo)，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、房屋銷售、去庫(kù)存等來(lái)看，都呈現(xiàn)了積極的信號(hào)。基本上可以判斷，當(dāng)前住房市場(chǎng)已逐漸走出了本輪降溫周期。
對(duì)于市場(chǎng)上行還是下行的爭(zhēng)論，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，結(jié)合近期市場(chǎng)表現(xiàn)總體上判斷，房地產(chǎn)市場(chǎng)走出降溫通道、逐漸復(fù)蘇和回暖的大趨勢(shì)不變。同時(shí)，一些市場(chǎng)中的新情況也應(yīng)得到關(guān)注，如近期深圳的深汕合作區(qū)、無(wú)錫等地依然在放松限購(gòu)，這在一定程度上反映出各地房地產(chǎn)的交易行情還是面臨各類壓力。此類壓力不解除，那么住房市場(chǎng)步入上行周期也依然有阻力或不確定性。因此，今年，各地要繼續(xù)提振住房消費(fèi)需求，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)堅(jiān)定走出降溫通道。