人民銀行1月5日晚發(fā)布消息稱，人民銀行、銀保監(jiān)會決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制。新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。住建部當晚也表態(tài)稱，對于購買第一套住房的要大力支持，“首付比、首套利率該降的都要降下來?！?/p>
兩部門：
“因城施策”用足用好政策工具箱
兩部門表示，住房貸款利率政策與新建住房價格走勢掛鉤、動態(tài)調(diào)整，有利于支持城市政府科學評估當?shù)厣唐纷≌N售價格變化情況，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持剛性住房需求，形成支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運行的長效機制。
具體來說，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二個月為評估期，對當?shù)匦陆ㄉ唐纷≌N售價格變化情況進行動態(tài)評估。對于評估期內(nèi)新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。地方政府按照因城施策原則，可自主決定自下一個季度起，階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個人住房貸款利率下限。人民銀行分支機構(gòu)、銀保監(jiān)會派出機構(gòu)指導省級市場利率定價自律機制配合實施。
對于采取階段性下調(diào)或取消當?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個人住房貸款利率下限的城市，如果后續(xù)評估期內(nèi)新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均上漲，應自下一個季度起，恢復執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。通知也特別提示，其他情形和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。
解讀：
38個城市或可突破利率下限
此次政策是對2022年房貸利率下限政策的調(diào)整版本。此前，在2022年5月，人民銀行明確房貸利率下限為“LPR-20個基點”；2022年9月則在《關(guān)于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知》中明確，允許房價疲軟城市可突破“LPR-20個基點”的下限，但此次政策有效期為2022年12月底。
“此次央行發(fā)文，實際上是對2022年既有的兩個政策的修正或細化，說明2023年要繼續(xù)落實降房貸、允許部分城市突破利率下限等操作?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院總監(jiān)嚴躍進表示，此次政策通俗理解來說，即房價持續(xù)疲軟的城市，可以在后續(xù)自主決定房貸利率下調(diào)的空間，這就相當于此類城市的房貸利率可以比其他城市做得更低。
不過值得注意的是，此次政策提及了“階段性”一詞，其含義是房價若是持續(xù)疲軟則可以落實此類權(quán)限；但若是房價重新復蘇或過熱，則需要暫停此類權(quán)限，這說明此類政策將基于房價或市場走勢進行階段性的調(diào)整。
哪些城市的房貸利率可以突破下限？根據(jù)國家統(tǒng)計局全國70城房價指數(shù)數(shù)據(jù)，最近3個月房價持續(xù)下降的城市共有38個。其中二線城市13個，分別為大連、福州、哈爾濱、蘭州、南寧、廈門、沈陽、石家莊、太原、天津、武漢、長春、鄭州。而三四線城市為25個，分別為蚌埠、北海、常德、丹東、桂林、惠州、吉林、濟寧、金華、錦州、九江、洛陽、牡丹江、平頂山、秦皇島、韶關(guān)、唐山、溫州、無錫、襄陽、徐州、揚州、宜昌、岳陽、湛江。
從城市名單看，二三線城市均有一些典型的疲軟城市，比如說二線城市的天津、太原、鄭州等，三線城市的惠州、金華、徐州等。這要求各地參照新規(guī)落實房貸利率下限下調(diào)或取消的政策。
住建部發(fā)聲：
三類住房需求要精準政策
2023年房地產(chǎn)市場走向如何？1月5日晚，住房和城鄉(xiāng)建設部部長倪虹在接受總臺央視記者的專訪時表示，對于購買第一套住房的要大力支持，“首付比、首套利率該降的都要降下來”。對于購買第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。對于購買三套以上住房的，原則上不支持，就是不給投機炒房者重新入市留有空間。
同時，增加保障性租賃住房的供給和長租房市場的建設，讓新市民、青年人能夠更好地安居，讓他們放開手腳為美好生活去奮斗。用力推進保交樓保民生保穩(wěn)定工作。著力化解房企風險，提高住房建設標準，為房屋提供全生命周期安全保障。合力整治房地產(chǎn)市場秩序，讓人民群眾放心買房、放心租房。
此次專訪受到業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注，尤其是在首套房方面明確提及了降低首付和降低利率的導向，在市場人士看來，這也對后續(xù)的購房政策產(chǎn)生了積極的影響。
“這意味著后續(xù)在住房套數(shù)的認定方面，各地會有各類新的政策。住房套數(shù)的認定標準不同，則會對購房適用的政策產(chǎn)生不同的影響。”嚴躍進認為，尤其是首套房的政策支持力度明顯加大，這也是基于住房市場對內(nèi)需和防風險兩個領域的重要作用，相關(guān)房企和金融機構(gòu)要積極學習住建部住房政策內(nèi)容，主動讓相關(guān)業(yè)務的推進具有正確方向。