中原研究中心最新數(shù)據(jù)顯示，10月深圳新房住宅成交占比超八成，出現(xiàn)大幅回升，住宅占比創(chuàng)今年新高；二手在售房源數(shù)量上升至30168套，但成交過(guò)戶套數(shù)創(chuàng)9年來(lái)新低。
新房住宅成交創(chuàng)今年新高
中原研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，10月，深圳新房住宅成交4712套，環(huán)比上升41.0%；成交面積48.6萬(wàn)平，環(huán)比上升48.1%。10月共9個(gè)住宅項(xiàng)目入市，2個(gè)住宅項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)售罄，整體開(kāi)盤(pán)去化超5成。其中，一手豪宅共成交326套，環(huán)比上升14.8%；成交面積為4.18萬(wàn)平，環(huán)比上升7.1%。成交均價(jià)為103312元/平，環(huán)比下降2.3%。
10月，深圳新房市場(chǎng)共網(wǎng)簽5570套商品房，環(huán)比上漲19.8%；成交面積為53.82萬(wàn)平，環(huán)比上漲26.0%。其中，住宅網(wǎng)簽4712套，環(huán)比上漲41.0%；豪宅網(wǎng)簽326套，環(huán)比上漲14.8%；商務(wù)公寓網(wǎng)簽573套，環(huán)比下降37.6%。其中，住宅成交占比84.6%，出現(xiàn)大幅回升，住宅占比創(chuàng)今年新高；商務(wù)公寓成交占比則大幅回落，占比10.3%；商辦及其他占比5.1%，為今年最低。
從新房去化速度來(lái)看，10月，深圳新房住宅存量為227.2萬(wàn)平，環(huán)比下降0.5%。根據(jù)過(guò)去一年平均成交量計(jì)算去化時(shí)間約為5個(gè)月，去化周期小幅回落。10月新房住宅供應(yīng)下滑，但開(kāi)盤(pán)去化率也下跌，預(yù)計(jì)11月隨著供應(yīng)的增加，市場(chǎng)存量也將回升。
從成交價(jià)格段看，10月，低價(jià)段成交占比大幅上升，而中高價(jià)段成交占比大幅回落。其中，4-6萬(wàn)成交占比達(dá)68.7%，上升28.5%，而6-8萬(wàn)成交占比9.3%，下滑16.9%。
從成交面積段看，僅90-144平面積段成交占比上升，其他各面積段成交占比都有小幅下滑。其中，90-144平成交占比72.9%，上升4.8%，主要為星河天地、聯(lián)投東方世家花園、云科府、金地峰境瑞府等項(xiàng)目的成交。
對(duì)于新房市場(chǎng)，中原研究中心認(rèn)為，10月市場(chǎng)供應(yīng)不及預(yù)期，多項(xiàng)目推盤(pán)延期。預(yù)計(jì)11月，年底業(yè)績(jī)和資金壓力下，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)節(jié)奏將加快，熱點(diǎn)樓盤(pán)也將增多，市場(chǎng)氛圍有望提升。
二手房源增多但過(guò)戶套數(shù)創(chuàng)9年新低
二手房成交有個(gè)數(shù)據(jù)很有意思，10月，非深戶成交占比下滑22.0%至26.8%；投資占比下滑4.7%至19.6%。
中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，10月深圳二手房在售房源數(shù)量環(huán)比上升2.0%至30168套。但二手住宅過(guò)戶套數(shù)為1605套，環(huán)比下滑9.1%。二手住宅成交15.0萬(wàn)平，環(huán)比下滑11.2%。10月二手住宅過(guò)戶套數(shù)為2012年3月以來(lái)的最低值。
從樓齡來(lái)看，0-10年的二手房供應(yīng)量最大，供應(yīng)占比為31.7%。25年以上的老房源供應(yīng)占比最小，為7.6%。從成交來(lái)看，0-10年的二手住宅最受歡迎，占比為41%。0-10年和25年以上樓齡的住宅成交占比出現(xiàn)上漲，其他樓齡的住宅成交占比出現(xiàn)下降。
從面積段來(lái)看，60-90平住宅供應(yīng)量最大，供應(yīng)占比環(huán)比上升0.3%至42.0%，90-144平住宅及45-60平住宅供應(yīng)占比持平，其他兩個(gè)面積段供應(yīng)占比均出現(xiàn)下滑。60-90平住宅成交占比上升2%至50%，成交占比最大。144平以上住宅成交占比下滑10%至9%，下滑幅度最大。
戶型方面，3房戶型占比為36.3%，位居第一。本月2房和3房戶型供應(yīng)占比略有上升，其他戶型供應(yīng)占比出現(xiàn)下降。3房戶型成交占比環(huán)比上升9%至38%，成交占比最大。
值得注意的是，從5月以來(lái)，二手住宅客帶看指數(shù)持續(xù)下滑，10月二手住宅客帶看指數(shù)環(huán)比下滑6.6%至55.4，為今年新低。二手住宅議價(jià)空間穩(wěn)定在3.4%。
整體來(lái)看，10月深圳二手住宅過(guò)戶套數(shù)環(huán)比下滑9%至1605套，為2012年3月以來(lái)最低值。二手市場(chǎng)實(shí)時(shí)成交量繼續(xù)下滑，但10月份下半個(gè)月成交量有回升跡象，預(yù)計(jì)后期成交量跌幅會(huì)有所收窄。
調(diào)控空間收窄 政策向剛需傾斜
業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，政策不斷向剛需傾斜，樓市調(diào)控空間明顯收窄。
10月調(diào)控寬松依舊主要表現(xiàn)在人口人才政策上，尤其對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)羸弱的三四線城市，鼓勵(lì)性政策陸續(xù)出臺(tái)，而一二線城市政策將繼續(xù)從嚴(yán)，可能傾向剛需出現(xiàn)邊際寬松。房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)共識(shí)，購(gòu)房者對(duì)此形成了較為負(fù)面的預(yù)期，在購(gòu)房決策中更傾向于保守和謹(jǐn)慎，另外房企信用違約事件頻發(fā)，暴雷企業(yè)不斷，購(gòu)房者對(duì)于房企的資金鏈狀況的擔(dān)憂更甚，對(duì)于房企是否能夠順利交樓等抱有嚴(yán)重的負(fù)面猜想。
居住權(quán)落地深圳，房地產(chǎn)稅或在深試點(diǎn)。房地產(chǎn)稅正式落地，深圳作為基本面較優(yōu)，房?jī)r(jià)較堅(jiān)挺的城市之一，基本可以鎖定一個(gè)試點(diǎn)名額。房地產(chǎn)稅立法和試點(diǎn)目的不在于調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)或補(bǔ)充財(cái)政收入，從已試點(diǎn)房產(chǎn)稅的上海和重慶來(lái)看，房產(chǎn)稅占地方政府公共預(yù)算收入的比例均不足3%，然而這部分收入可能用于保障房、公共租賃住房的建設(shè)，促進(jìn)“居者有其屋”，助力實(shí)現(xiàn)共同富裕。
房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的開(kāi)展雖尚無(wú)具體征收細(xì)則，但較房產(chǎn)稅征收范圍大概率會(huì)更廣泛，力度也更大，“囤地”開(kāi)發(fā)商、手上持有多套或人均持有面積較大的家庭都將面臨高額稅賦。短期內(nèi)，樓房供應(yīng)得到補(bǔ)充，而樓市將受到?jīng)_擊，特別是二手房，量?jī)r(jià)將面臨壓力。投資需求大幅度消退，剛需觀望情緒也將更濃。
中長(zhǎng)期看，深圳發(fā)展前景好，需求充足，房產(chǎn)價(jià)值凸顯，但房?jī)r(jià)上漲速度將放慢，長(zhǎng)期投資收益下降，市場(chǎng)將回歸到以剛需自住為主導(dǎo)的理性市場(chǎng)。