在房產(chǎn)稅信號(hào)越來(lái)越明確之時(shí)，一部分人早已坐不住了。
近期，上海已有多套房持有者操作“換倉(cāng)”，將手中持有的房產(chǎn)進(jìn)行優(yōu)化配置。過(guò)去盡管上海實(shí)施房產(chǎn)稅試點(diǎn)已經(jīng)長(zhǎng)達(dá)十年，但根據(jù)相關(guān)辦法，并未對(duì)試點(diǎn)前的存量房持有者產(chǎn)生過(guò)太大影響?！斑@次的邏輯很可能變了?！币幻镜赝顿Y者稱。
日前，華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院院長(zhǎng)、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長(zhǎng)賈康接受媒體采訪時(shí)提到，深圳、海南、浙江等地可以不必等待房地產(chǎn)稅立法這一漫長(zhǎng)過(guò)程，可先加入試點(diǎn)范圍進(jìn)行“動(dòng)真格”改革。
房產(chǎn)稅已討論多年，被視作房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制最后的“核武器”。隨著今年來(lái)多地祭出空前嚴(yán)格的樓市調(diào)控舉措，市場(chǎng)參與者越來(lái)越相信房產(chǎn)稅已漸行漸近。
因此，一批敏感的市場(chǎng)投資和投機(jī)者已經(jīng)開始付諸行動(dòng)，開始逐步拋售多余房源。據(jù)鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)，一線城市中，北京近三個(gè)多月二手房掛牌量增加了一萬(wàn)多套，廣州近一個(gè)多月增長(zhǎng)了8000多套。
聞風(fēng)而動(dòng)的換倉(cāng)操作
“近期有一部分手中持有多套房的業(yè)主，原本都把房子放在我們這邊租，現(xiàn)在要提前解約，寧愿賠付違約金。據(jù)他們說(shuō)，現(xiàn)在急著要把房子賣掉。”一家市場(chǎng)份額較大的房屋租賃機(jī)構(gòu)內(nèi)部人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)稱。
“這部分人群現(xiàn)在很少了，他們手中持有10套以上的房子，現(xiàn)在要做的事情就是‘換倉(cāng)’?！笔煜ど虾鞘械谋镜赝顿Y客黃煒告訴記者，身邊確實(shí)出現(xiàn)這種案例，而他本人也在此輪調(diào)控政策之前賣掉了手中投資的兩套次新房，結(jié)果自8月初上海實(shí)行“三價(jià)就低”新政后，二手房房?jī)r(jià)就進(jìn)入下行通道，因此黃煒認(rèn)為自己操作得很及時(shí)。
據(jù)黃煒介紹，上海的多套房持有者，多為2011年限購(gòu)前的生意人，本地拆遷戶或者港商、臺(tái)商投資者?，F(xiàn)在，他們的策略多是重新配置手頭資產(chǎn)。
“有些人會(huì)把資金投入不同城市的房產(chǎn)中，‘雞蛋不裝在一個(gè)籃子里’；有些人則是把10套房子賣掉，換成兩套上海最核心的資產(chǎn)，所以豪宅市場(chǎng)依然穩(wěn)定?！彼Q。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，多套房持有者選擇此刻出售房屋或者調(diào)倉(cāng)，是基于房產(chǎn)稅消息的影響。近日，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)報(bào)道稱：種種信號(hào)表明，房地產(chǎn)稅落地真的快了。隨著國(guó)家積極推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法與改革，積極設(shè)立試點(diǎn)城市，房地產(chǎn)稅推進(jìn)只是時(shí)間問題。這意味著，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)城市將從上海、重慶進(jìn)一步擴(kuò)圍。
早在2011年1月31日，上海出臺(tái)了落實(shí)新“國(guó)八條”房地產(chǎn)調(diào)控政策的上海版細(xì)則。也是在差不多同一時(shí)間，上海市政府印發(fā)《上海市開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》的通知，正式試點(diǎn)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅，距今已經(jīng)整整十年。
值得注意的是，上海版房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，其征收對(duì)象是“本市居民家庭在本市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新購(gòu)的住房”，即只對(duì)增量征稅，不對(duì)過(guò)往存量征稅。因此，過(guò)去未對(duì)2011年之前已經(jīng)持有多套上海的房產(chǎn)的業(yè)主產(chǎn)生過(guò)太大影響。
“2011年之前就持有的房產(chǎn)，過(guò)去是沒有什么持有成本的，但未來(lái)征稅的邏輯可能生變。而且，早期就購(gòu)入上海房產(chǎn)的人，到現(xiàn)在資產(chǎn)增值已經(jīng)夠多了，現(xiàn)在是大家可以接受的一個(gè)高點(diǎn)價(jià)位。”黃煒表示。
不過(guò)中原地產(chǎn)分析師盧文曦認(rèn)為，上海二手房市場(chǎng)將較為平穩(wěn)，房產(chǎn)稅預(yù)期的影響不會(huì)那么快出來(lái)?！安粫?huì)出現(xiàn)大面積的拋售，上海這幾年的房產(chǎn)投機(jī)客越來(lái)越少，大部分人買房是想中長(zhǎng)期持有。”盧文曦對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示。
北廣二手房掛牌激增
上海的二手房掛牌價(jià)格確實(shí)在降。
“主要是政策原因，7月出調(diào)控政策之后就往下調(diào)了，現(xiàn)在按照審核價(jià)，在原市場(chǎng)價(jià)基礎(chǔ)上打個(gè)九折左右?！北R文曦表示。這一部分業(yè)主的動(dòng)向，尚未對(duì)上海二手房市場(chǎng)產(chǎn)生太大作用力。
掛牌量也在下滑。今年9月，上海的二手房網(wǎng)簽約9800套左右，相較于8月的約1.8萬(wàn)套下降約40%。
“上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，上海二手房掛牌量近期微降，掛牌減少、市場(chǎng)降溫，主要原因還是“核驗(yàn)價(jià)格”和“三價(jià)就低”新政的出臺(tái)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生效果，上海二手房成交量來(lái)到近幾年底部水平。
“我負(fù)責(zé)的片區(qū)，大約有超過(guò)一半的房源降價(jià)，急售的業(yè)主多是為了去‘打新’，置換新房，如果看房者能全款購(gòu)房，可立刻獲得10萬(wàn)元左右的議價(jià)空間。”一名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)記者稱。
因此上海二手房市場(chǎng)目前面臨的是成交量減少、價(jià)格下跌，同時(shí)掛牌量也在減少的特殊情況，反映出二手房流動(dòng)性降低。
同樣是一線城市，上海的掛牌量微降，北京和廣州的城市掛牌量卻在激增。
根據(jù)鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)，截至10月19日，北京二手房掛牌量為8.94萬(wàn)套。而之前的6月~8月，鏈家掛牌數(shù)據(jù)分別為7.66萬(wàn)套，7.81萬(wàn)套，8.26萬(wàn)套。也就是說(shuō)，三個(gè)多月時(shí)間，北京的二手房掛牌量增加了一萬(wàn)多套。
在廣州，9月1日鏈家網(wǎng)上的二手房掛牌數(shù)字是8.3萬(wàn)套，10月19日的數(shù)字是9.13萬(wàn)套，一個(gè)多月增長(zhǎng)了8000多套。進(jìn)入10月，二線城市佛山的二手房掛牌量也首次突破7萬(wàn)，相比兩個(gè)月前增加了5000多套。
“炒房致富”時(shí)代行將落幕
房產(chǎn)稅話題，正被黃煒這樣的多套房持有者密切關(guān)注。
今年以來(lái)，中央多次在重要會(huì)議上提及“積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革”。今年5月11日，財(cái)政部官網(wǎng)發(fā)布消息稱，財(cái)政部、全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、稅務(wù)總局在京召開房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作座談會(huì)，聽取了部分城市政府負(fù)責(zé)人及部分專家學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的意見。
有專家表示，征收房地產(chǎn)稅，一方面將有力縮小居民財(cái)產(chǎn)差距，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)住房供給；另一方面可助力地方政府?dāng)[脫土地財(cái)政依賴。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，過(guò)去全國(guó)僅上海和重慶試點(diǎn)房地產(chǎn)稅，試點(diǎn)較少且整體效果不明顯，缺乏全國(guó)推廣經(jīng)驗(yàn)。
“所以我認(rèn)為，未來(lái)新的房產(chǎn)稅政策，將會(huì)對(duì)多套房持有者產(chǎn)生較大打擊，對(duì)擁有自住房的普通人影響較小?！秉S煒稱。
中國(guó)政法大學(xué)財(cái)稅法研究中心主任施正文此前接受媒體采訪時(shí)表示，從征稅范圍和稅率來(lái)說(shuō)，會(huì)有比較大的免稅面積，普通老百姓不用交稅。
華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院院長(zhǎng)、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長(zhǎng)賈康則認(rèn)為，一般而言，三四線城市不會(huì)進(jìn)入“第一批”的先行位置。
陳文靜認(rèn)為，預(yù)計(jì)部分核心城市先行試點(diǎn)概率較大，一方面這些城市普遍面臨居民住房難題，房?jī)r(jià)相對(duì)較高，亟待推進(jìn)住房保障體系建設(shè)，而房地產(chǎn)稅有助于增加二手房和租賃房市場(chǎng)流動(dòng)性，促進(jìn)資源合理配置。另一方面，這些城市目前處于或逐步進(jìn)入房地產(chǎn)存量市場(chǎng)，房地產(chǎn)稅可以作為地方稅收的重要補(bǔ)充。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，房地產(chǎn)稅立法、改革和試點(diǎn)，是基于規(guī)范調(diào)節(jié)高收入的目標(biāo)而進(jìn)行的，房地產(chǎn)稅和其他政策一起，將形成組合拳，真正為當(dāng)前開啟的共同富裕探索之路保駕護(hù)航。當(dāng)前房地產(chǎn)各參與者需要注意，“炒房致富”想法不可行、不可靠、不可有。后續(xù)居民家庭的可支配收入也應(yīng)該更多投入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，執(zhí)迷于炒房將面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)。
?。☉?yīng)受訪者要求，文中黃煒為化名）