來源：燃次元
作者 | 侯燕婷
還有一個月就是交樓時間，北京院子二期還在爛尾狀態(tài)，這是當(dāng)初泰禾業(yè)主購買房產(chǎn)時，始料未及的。作為北京具有代表性的豪宅項目之一，北京院子二期自2019年國慶停工以來，至今沒有獲得好的解決方案。
“我們業(yè)主已經(jīng)在北京公館守了40多天，泰禾不給我們一個復(fù)工方案，我們是不會走的?！北本┰鹤佣跇I(yè)主胡平告訴燃財經(jīng)，業(yè)主每天都會去位于北京朝陽區(qū)的泰禾集團(2.570, 0.00, 0.00%)總部泰禾北京公館“駐守”。日前，燃財經(jīng)實地探訪了北京公館，北京院子二期的業(yè)主“占領(lǐng)”了二樓，在這里搭帳篷、鋪床，24小時輪流值守。
胡平形容這是一場無聲的抗議，一場持久戰(zhàn)?！拔覀儸F(xiàn)在看不到希望，泰禾口上說的復(fù)工，時間一拖再拖，一開始說4月30日，接著說5月中旬，現(xiàn)在又說6月20日，泰禾說的話我們是不會再相信的。”
泰禾北京公館二樓 來源 / 燃財經(jīng)拍攝
燃財經(jīng)曾在2020年12月的《購房者困于爛尾樓：維權(quán)成本極高，盤活風(fēng)險更高》一文中報道了北京院子二期爛尾的來龍去脈，項目涉及無證銷售、違規(guī)挪用監(jiān)管賬戶資金等行為，許多業(yè)主全款買房，卻拿不到網(wǎng)簽合同，而因為泰禾與工程商中鐵建工、債權(quán)人華融的債務(wù)糾紛，項目持續(xù)停工，其原定交樓時間為2021年6月。
日前，燃財經(jīng)來到北京市朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)的北京院子二期工地現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)有三兩工人正在用綠色環(huán)保網(wǎng)將工地的土堆蓋起來，“中鐵建工撤場了，5月18日還跟泰禾對簿公堂，這會不可能復(fù)工了?！?/span>
北京院子二期工地現(xiàn)場 來源 / 燃財經(jīng)拍攝
近半年以來，泰禾官方釋放了很多利好消息，比如華發(fā)泰禾太倉院子2020年12月28日南區(qū)高層交付、上海院子二期2020年12月31日洋房交付、杭州大城小院3月31日首批公寓交付、南京院子5月5日部分住宅實現(xiàn)交付，此外，泰禾也宣稱南京金尊府、北京金府大院、昌平拾景園、福州灣項目D區(qū)、南昌院子、廈門紅樹灣院子等一眾項目都已經(jīng)復(fù)工。
不過，泰禾全國20多個爛尾樓項目的業(yè)主并不買賬，一位泰禾南昌院子的業(yè)主表示，“4月27日是有270位工人在‘施工’，但宣傳稿發(fā)完，后面工地都只有不到百人，都是‘假復(fù)工’、‘云復(fù)工’，90多棟樓今年怎么交付？”
接近泰禾的業(yè)內(nèi)人士何生對燃財經(jīng)表示，泰禾真正實現(xiàn)有效復(fù)工的項目只有北京金府大院，“這個項目還有10多個億的貨值沒賣，現(xiàn)在已經(jīng)在賣了，不過據(jù)項目銷售透露，根本賣不出去?！?/span>
一直以打造“中式院落”高端物業(yè)著稱的泰禾，曾推出稱霸三年“亞洲十大豪宅”榜首、被業(yè)界譽為“國宅”的泰禾中國院子，北京麗春湖院子、南昌院子、廈門院子也曾是區(qū)域的“銷冠”，其充滿人文底蘊的中式古典建筑，吸引著世界華人競相追捧。
然而，2020年以來，泰禾從神壇跌落，資金鏈斷裂，數(shù)百億債務(wù)逾期，全國數(shù)萬業(yè)主集體維權(quán)，“院子”理想埋在土中。
截至4月30日，泰禾已到期未歸還借款金額為431.55億元，而截至一季度末，短期借款46.3億元，長期借款620.4億元，而現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額為11.67億元，手持貨幣資金僅為2870萬元。
根據(jù)其4月30日公布的財報數(shù)據(jù)，2020年，泰禾營業(yè)收入約36.14億元，同比減少84.7%；歸屬上市公司股東凈利潤虧損49.99億元，同比大跌1171.83%；資產(chǎn)負債率高達91.03%，公司大股東泰禾投資所持有的47.99%的股份被全數(shù)凍結(jié)。
從2020年7月30日簽署框架協(xié)議開始，業(yè)主、債權(quán)人都在期望萬科都夠入主泰禾，力挽狂瀾，讓泰禾起死回生，“我樓下的鄰居就是聽說萬科要接盤，覺得有希望，還在去年買了（北京院子二期），我不知道他怎么想的?！?020年泰禾房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營收23.93億元，這意味著還是有不少人在這種情況下買了泰禾的房子，胡平感到不可思議。
萬科到底救不救泰禾？在萬科2020年業(yè)績發(fā)布會上，萬科總裁祝九勝回應(yīng)道，“好事就比較難辦，近半年時間里，進展還是不順利。幫人忙也不會給自己添亂，一開始萬科入股泰禾就有很嚴(yán)格的入股條件，只有達成全面的債務(wù)重組方案，萬科才會考慮真實入股，從目前進度看還有非常大的難度?！?p#分頁標(biāo)題#e#
何生則非常肯定地告訴燃財經(jīng)，“萬科入股泰禾沒戲了，因為泰禾不愿意把優(yōu)質(zhì)項目給萬科做，這事泡湯了……”
泰禾集團一位高管則回應(yīng)燃財經(jīng)稱，“萬科和泰禾做的操盤公司，現(xiàn)在進入到一個新的階段，我們只做不說，對于泰禾自身的事情，我們正在盡力落實好、做好……”
奄奄一息
4月9日，泰禾邀請北京院子二期的業(yè)主到北京公館“開大會”，表示要和業(yè)主建立“面對面溝通機制”，建立彼此的信任關(guān)系，不排除每周五都面談一次。
胡平當(dāng)天也在現(xiàn)場，“副總經(jīng)理王景崗參與了會談，我們一百多位業(yè)主到現(xiàn)場，談了十個多小時，到凌晨兩三點，寫了一個‘同意項目接受托管’的書面承諾書，泰禾簽了字、蓋了章?！?/span>
4月9日泰禾北京公館會談現(xiàn)場 來源 / 受訪者提供
業(yè)主們大多認為，總承包商中鐵建工走了，泰禾是不會再復(fù)工的，因此希望尋找國企托管項目，利用購房尾款將房子蓋起來。胡平表示，“這位王總當(dāng)時同意了，我們都挺高興，誰知到了第二天早上，協(xié)議就被撕毀了，實際上就是公司實控人黃其森不同意?！?/span>
當(dāng)天，業(yè)主就報警，反映“協(xié)議被撕毀”這種違法行為，并開始留守在開會現(xiàn)場。期間，業(yè)主也多次走訪相關(guān)監(jiān)管部門，希望得到一個解決方案。
5月6日， 在北京公館二樓電梯旁的墻上，張貼著一張公告，公告的內(nèi)容是渤海信托表明擁有北京公館的抵押權(quán)，泰禾不應(yīng)再占用抵押財產(chǎn)，限定泰禾5日內(nèi)搬離此棟公寓，不過，截至燃財經(jīng)發(fā)稿，早已經(jīng)超出限定日期，泰禾仍在此辦公，若無其事。胡平對燃財經(jīng)表示，“這個公告就是我們業(yè)主傳上網(wǎng)的，我猜泰禾其實是想嚇走我們，不想我們再呆在這里?！?/span>
來源/受訪者提供
不僅僅是北京，在山西的泰禾業(yè)主，日子同樣不好過。太原金尊府是一個五千戶大盤，如今也仍停工爛尾，許多業(yè)主也“住進了售樓部”。其中一位業(yè)主劉明對燃財經(jīng)表示，每天都有20多個業(yè)主在售樓部，“我已經(jīng)斷貸4個月了，我們總共有3000多戶是貸款買房的，大概有三分之一都在‘?dāng)噘J抗議’。”
據(jù)了解，太原金尊府有26棟樓，1-17號樓已經(jīng)封頂，二期有三四棟樓建了三四層，其余都還是基坑，而項目預(yù)售資金監(jiān)管賬戶僅余20萬元，剩余購房尾款約為十多億元，“有業(yè)主計算，項目建好、毛坯交房也需要三十多億元，所以太原金尊府現(xiàn)在很難?！眲⒚髡f，2020年12月，泰禾“表演復(fù)工”，“結(jié)果這群工人干了十幾天，也跑去維權(quán)了?！?/span>
在虛虛實實的“復(fù)工”現(xiàn)狀中、泰山壓頂般的債務(wù)下，泰禾面臨的各種訴訟糾紛絡(luò)繹不絕。4月30日，因未能按約還款，泰禾被判償須于十日內(nèi)歸還四川信托本息及違約金42.55億元。2月4日，泰禾被判償須于十日內(nèi)歸還浙商金匯信托本息及罰息共計6.11億元，4月21日被執(zhí)行標(biāo)的7億元。
此外，2020年以來，西藏信托、中建投信托、華融資產(chǎn)、中原信托、長安國際信托紛紛因金融借款合同糾紛起訴泰禾。天眼查信息顯示，泰禾集團被上訴涉及金額達57.13億元，7次成為失信被執(zhí)行人，執(zhí)行標(biāo)的總金額達32億元，其中未履行總金額達25.87億元。
泰禾內(nèi)部也不太平，2019年上半年就有6位高管辭職，2021年3月份以來，公司又有多位高管離職，包括一位財務(wù)總監(jiān)、兩位總裁助理及品牌總監(jiān)等。
一位上海區(qū)域的泰禾前員工亮哥向燃財經(jīng)表示，公司內(nèi)部從2019年開始變得極其混亂，員工離職率非常高，原有的“關(guān)愛通”（泰禾內(nèi)部發(fā)放購物券等福利的APP）也停止了，2020年中旬則開始大規(guī)模欠薪。
一位北京區(qū)域的泰禾前員工也透露，整個公司干實事的人很少，愿意做事的也基本走光了，“劣幣驅(qū)逐良幣，二把手張晉元就是看不下去這種混亂現(xiàn)象才走的（2019年4月離職）。每天都在給員工洗腦，還要考試，分A、B、C卷，內(nèi)容考什么‘泰禾的產(chǎn)品是最好的’、‘公司是最厲害的’等等……“#p#分頁標(biāo)題#e#
優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)所剩無幾
一直以來，泰禾堅持打造高端產(chǎn)品，尤其是“院子系”高端別墅。根據(jù)克爾瑞統(tǒng)計，2017年，泰禾實現(xiàn)銷售規(guī)模1007億元，同比增長152%，步入“千億房企”陣營，在全國房地產(chǎn)企業(yè)中排名前20。2018年，泰禾實現(xiàn)1303.4億元銷售規(guī)模，是其賣房賣得最多的一年。
被稱為“地王收割機”的泰禾，在全國激進擴張、瘋狂拿地，而高端“院子”去化慢，致其利潤下跌、資金鏈承壓。2019年，泰禾凈利潤從10億元規(guī)模陡然下跌至4.66億元，同比暴跌81%，而其流動負債高達1464.3億元，終至暴雷。
根據(jù)2020年財報，泰禾連續(xù)兩年沒有新的土地項目增加，也沒有新的區(qū)域擴張。截至2020年末，泰禾累計土地儲備總占地面積1290.78萬平方米，總建筑面積為3239.91萬平方米，剩余可開發(fā)建筑面積為923.87萬平方米。
根據(jù)燃財經(jīng)統(tǒng)計，泰禾全國主要開發(fā)項目中，在建及部分完工的項目有52個，其中47個項目2020年竣工面積為0。
值得一提的是，3月30日，泰禾就上海新江灣項目、深圳坪山項目及上海顧村項目終止與信達的合作，因無法繼續(xù)參與開發(fā)、銷售及運營管理，此舉共計提5.67億元的損失。
日前，燃財經(jīng)去到北京豐臺區(qū)泰禾金府大院售樓部，現(xiàn)場有三四個銷售在接待來訪，項目剩余2套大平層和多套疊墅未出售。銷售表示，項目年底就能交樓，現(xiàn)在預(yù)售證過期了，正在辦理現(xiàn)售證，“現(xiàn)在均價是8.3萬元/平方米，9月我們就開始賣現(xiàn)房，現(xiàn)房不受政府限價政策影響，到時候應(yīng)該要漲價不少?！?/span>
泰禾金府大院售樓部來源 / 燃財經(jīng)拍攝
燃財經(jīng)查閱泰禾項目銷售朋友圈發(fā)現(xiàn)，泰禾北京區(qū)域正在宣傳中國院子、西府大院、金府大院、麗春湖院子、北京公館、泰禾廣場六個項目，宣傳語為“時代核心資產(chǎn)，大美實景現(xiàn)房”。
今年以來，泰禾就對媒體表示，集團在北京、福州、廈門、上海、南京、杭州和廣深區(qū)域等，有中國院子、福州灣、福州金府大院、廈門紅樹灣院子等20余個項目有望在五六月份滿足銷售條件。
不過，仔細分析泰禾仍在開發(fā)的項目，燃財經(jīng)發(fā)現(xiàn)，其優(yōu)質(zhì)項目所剩無幾。
據(jù)燃財經(jīng)不完全統(tǒng)計，除卻被世茂收購的廣州、佛山、杭州、蘇州、南昌等區(qū)域7大項目，泰禾目前有一批項目屬于去化率達八九成但未完工的，主要有北京院子二期、太原金尊府、南昌院子、鄭州中州院子、蘇州金尊府、肇慶院子等，這些項目沒法再“變現(xiàn)”。
那么，剩余待開發(fā)、有剩余貨值且地段、品質(zhì)較好的項目，大概有上海大城小院、上海奉賢海灣院子、姑蘇院子、深圳院子、武漢知音湖院子、上街院子、鼓山院子、汀溪院子、閩南院子、藍山院子、中山金尊府，以及位于福建區(qū)域、珠海、東莞、惠州的一些商業(yè)綜合體項目。
何生指出，泰禾手上還是有不少優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，如中國院子，還有40套房子，一套價值一個億，“黃其森捂在手里十幾年了，就不賣?！辈贿^，這一消息是否屬實，無從證實。
萬科救不救泰禾？
3月以來，萬科和泰禾成立資管公司的消息時有傳出。據(jù)經(jīng)濟觀察網(wǎng)4月6日報道，萬科調(diào)度了一支由何沁石、單興海、伍迅、丁盛等人組成的團隊，將會和泰禾在上海成立一家平臺管理公司，負責(zé)項目對接、協(xié)調(diào)等相關(guān)事宜；并在華東和華南兩個區(qū)域成立相應(yīng)的項目操盤公司。
據(jù)悉，3月17日，珠海橫琴昌盛祥泰管理咨詢有限公司在珠海橫琴新區(qū)成立，公司注冊資金10萬元，將成為未來萬科介入泰禾的項目操盤公司之一。
21世紀(jì)經(jīng)濟報道此前報道稱，去年以來，萬科就已著手對泰禾旗下的項目進行梳理，萬科參與盤點的項目主要位于長三角和大灣區(qū)，因此不排除這些項目被放入資管公司的可能。
#p#分頁標(biāo)題#e#祝九勝在3月31日的萬科業(yè)績會上表示，“正在醞釀一個操盤公司，不是接盤公司。操盤公司就是受各方的委托，具體來干活的，具體來啟動項目、建造、銷售，而不承擔(dān)項目本身的債權(quán)債務(wù)關(guān)系?！?/span>
“泰禾的問題整體解決還需要很長時間，但不排除有少數(shù)項目是有可能先行解套的。對于少數(shù)資源條件比較好，債權(quán)債務(wù)相關(guān)協(xié)議能達成，各方都支持的這種項目，就能先行啟動，嘗試通過盤活項目自身資源、恢復(fù)開工和銷售這種方式來解決一部分問題?！?/span>
對此，IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜對燃財經(jīng)表示，泰禾的一些項目，無論是地段還是本身質(zhì)量，都是不錯的，但因為每個項目之間相互擔(dān)保、相互增信的，債權(quán)、債務(wù)相互關(guān)聯(lián)，關(guān)系剪不斷理還亂，想從單個項目角度介入盤活，難度還是相當(dāng)之大的。
在項目層面，泰禾提出實行“封閉管理”的方法，使得部分項目先行實現(xiàn)債務(wù)重組，即項目層面的融資、銷售等資金流動，完全用于項目本身的自運轉(zhuǎn)，而不必受公司整體經(jīng)營狀況的影響。
柏文喜指出，“問題在于，這種大公司的債務(wù)問題涉及銀行、信托、基金，還有上下游供應(yīng)鏈公司，既有股權(quán)性質(zhì)的，也有債權(quán)、借貸等。債權(quán)人比較分散，又都想拿到最高償付條件，實在眾口難調(diào)。”
“這種方式無法避免其他金融機構(gòu)和案外其他債權(quán)人，在主張自身權(quán)益的過程中，對這些‘封閉管理’的項目采取司法干預(yù)乃至凍結(jié)措施，從而讓這種逐個盤活項目債務(wù)與項目資產(chǎn)的方式存在極大的法律風(fēng)險?！卑匚南卜Q，所謂的“封閉管理”只是泰禾對項目直接債權(quán)人的一種理想化的設(shè)定，并不能阻止案外人申請凍結(jié)該項目。
柏文喜認為，泰禾此前是想通過與萬科合作，就債務(wù)問題達成整體和解，這個想法“泡湯”后才選擇“封閉管理”的做法。黃其森目前采用的可能是用和萬科合作的前景作為誘餌，吊住債權(quán)人，然后逐一談判、各個擊破，最終實現(xiàn)整體債務(wù)和解。
亮哥也認為，“資管公司只不過是應(yīng)付資本市場的一種說法，做做樣子罷了?！?/span>
萬科不是慈善家
“萬科介入泰禾全盤重整這個總體目標(biāo)，實際上還是有可能的。”柏文喜對燃財經(jīng)表示，目前來看，救泰禾最理想的解決方案是通過逐個項目債務(wù)重組，去化解一部分債務(wù)，來逐步推動整個泰禾集團的債務(wù)重整，從而推動泰禾一整盤子問題的解決，繼而整體上，達成和萬科的兩個合作條件，由萬科來托管和注入新的資源，引入新的資金，對泰禾進行整體盤活。
然而，泰禾目前的債務(wù)過于沉重，如上述分析，項目、區(qū)域之間的債務(wù)交錯復(fù)雜，牽一發(fā)而動全身，使得債務(wù)重整的方式非常困難，泰禾目前的狀態(tài)是極其難以盤活的。
“萬科不會做虧本的買賣，但泰禾的優(yōu)質(zhì)項目也不想給萬科，目前為止資管公司并沒有接盤哪個項目?！焙紊鷮θ钾斀?jīng)表示，有智囊機構(gòu)為泰禾出謀劃策，重點是不能出售手上的資產(chǎn)，包括沒有賣完的房子，因為資產(chǎn)賣得越多，跟其他債權(quán)人談判的籌碼就越少。
“泰禾幾乎所有的項目都存在土地和在建工程抵押的情況，幾乎沒有一塊土地完全屬于自己，都抵押給了金融機構(gòu)，而目前的財務(wù)狀況根本無法對這些土地進行解抵押。所以這些資產(chǎn)不能賣，賣完就只剩下債務(wù)，那泰禾就必須破產(chǎn)。”
從公開情況來看，當(dāng)前萬科未進行股權(quán)轉(zhuǎn)讓，也沒有對泰禾的經(jīng)營及債務(wù)等承擔(dān)任何責(zé)任，更無任何責(zé)任提供任何增信措施或財務(wù)資助，完全恪守了去年7月“引戰(zhàn)”公告的內(nèi)容。
2019年，世茂曾收購泰禾長三角和廣佛地區(qū)7個項目，都是選擇優(yōu)質(zhì)且“便宜”的項目“購買”。顯然，萬科也會更多瞄準(zhǔn)泰禾的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，白衣騎士不會只做慈善，看中的只會是泰禾手中的資產(chǎn)和項目，商場上必定有利可圖，才能合作愉快。
縱觀房地產(chǎn)行業(yè)，收購大案可謂屢見不鮮，“大魚吃小魚”的故事不少，融創(chuàng)孫宏斌就是其中一個典型代表。
2017年7月，融創(chuàng)萬達世紀(jì)并購開始，孫宏斌和王健林權(quán)杖交接，至2018年10月，孫宏斌共斥資耗資501.25億元，收購13個萬達文旅城91%股權(quán)及其文旅運營團隊。如此巨資，是中國房地產(chǎn)歷史上交易金額最高的并購。#p#分頁標(biāo)題#e#
融創(chuàng)官方測算，13個萬達城91%股份對應(yīng)的凈資產(chǎn)公允價值約為670億元，高于交易對價438.44億元，也即此次交易就獲利231.56億元。此外，13個萬達城的房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)占比84%，剩下16%才是文旅、酒店等自持物業(yè)，是符合龍頭房企融創(chuàng)品味的“好東西”。
2017年，王健林坦言“遭受磨難和風(fēng)波”，融創(chuàng)這次收購也可謂“救場”萬達，而幾年下來，融創(chuàng)文旅板塊也做得有聲有色，盡管文旅城建設(shè)及運營收入情況還不太理想，但品牌和規(guī)模也逐漸起來了。
萬科雖然不及孫宏斌高調(diào)，但收購動作也不少。2016年，萬科曾以128.7億元收購黑石集團名下的商業(yè)地產(chǎn)公司印力集團96.55%股權(quán)以及MWREF公司。2018年，萬科先后花費支付32億元收購華夏幸福(5.060, 0.00, 0.00%)環(huán)京多個項目，支付15.82億元收購海航廣州項目，以3.55億元購買嘉凱城(5.780, 0.00, 0.00%)杭州項目資產(chǎn)包。
目前，萬科也有正在操盤的復(fù)雜“爛尾”項目。2017年，王石以551億元拿下廣信資產(chǎn)包，核心資產(chǎn)是廣州市區(qū)16宗可開發(fā)土地，對應(yīng)權(quán)益可開發(fā)計容面積近211萬平方米，其中約98%位于荔灣區(qū)、越秀區(qū)，相關(guān)項目如今可謂“寸土寸金”。
耗時三年，2020年這個復(fù)雜資產(chǎn)包有所進展，萬科項目公司轉(zhuǎn)讓50%股權(quán)成立“中信信托·廣州萬溪股權(quán)投資集合資金信托計劃”，以此引入以信達為首的七家戰(zhàn)略投資者。今年3月，萬科廣信資產(chǎn)包首個項目萬科喜悅里開盤，兩棟18層小洋樓全部售罄，總銷售額近6億元。
反觀泰禾，“寸土寸金”的項目寥寥無幾，而可以給萬科操盤的更是少之又少。在復(fù)雜的債務(wù)債權(quán)糾紛與重組之中，萬科10萬元成立的資管公司能夠起到多大作用，不得而知。
參考資料
《萬科深度進場 泰禾資產(chǎn)處置大幕拉開》，來源：21世紀(jì)經(jīng)濟報道
《救助泰禾操盤平臺隱現(xiàn) 萬科系團隊正在出手》，來源：經(jīng)濟觀察網(wǎng)
*題圖及部分配圖來源于視覺中國(13.230, 0.00, 0.00%)。文中胡平、何生、劉明、亮哥為化名