房企集體“降檔”后呈現(xiàn)四大趨勢(shì)
證券日?qǐng)?bào)網(wǎng) 證券日?qǐng)?bào)之聲
蒙眼狂奔時(shí)代結(jié)束，高杠桿擴(kuò)張商業(yè)模式難以再發(fā)力，“三道紅線”融資新規(guī)倒逼“體檢”不合格房企探尋“安全健康”發(fā)展之路。在2020年業(yè)績(jī)大考收官后，《證券日?qǐng)?bào)》記者發(fā)現(xiàn)，多數(shù)房企都提到一個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)，即加快轉(zhuǎn)為綠檔房企。
貝殼研究院提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在82家典型房企中，31家為“綠檔”，34家為“黃檔”，8家為“橙檔”，9家為“紅檔”。同時(shí)，一年內(nèi)12家房企連降兩檔，9家房企維持“紅檔”。
集體“降檔”的房企之后要如何發(fā)展呢？《證券日?qǐng)?bào)》記者通過(guò)多方采訪后總結(jié)為四點(diǎn)；一是規(guī)模越大房企業(yè)績(jī)預(yù)期越穩(wěn)，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)梯隊(duì)固化，黑馬難再現(xiàn)；二是償債高峰遇到“三道紅線”后，發(fā)債規(guī)模持續(xù)低于到期債務(wù)規(guī)模；三是部分房企提高經(jīng)營(yíng)杠桿，或會(huì)帶來(lái)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；四是降檔后房企對(duì)多元化或?qū)⒅匦滤伎肌?/p>
半年新增12家綠檔房企
何為“三道紅線”？紅線1：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；紅線2：凈負(fù)債率大于100%；紅線3：現(xiàn)金短債比小于1倍。新規(guī)初衷則是倒逼房企增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，防范市場(chǎng)資金無(wú)序進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，導(dǎo)致金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能。
據(jù)同策研究院監(jiān)測(cè)的50家樣本房企表現(xiàn)來(lái)看，“三道紅線”政策發(fā)布前后，50家樣本房企自年中5家綠檔房企增加至年末17家，半年新增12家綠檔房企，綠檔房企占比超三成，紅檔房企由年中7家減少至年末2家，占比4%。
從三個(gè)指標(biāo)來(lái)看，剔除預(yù)收賬款負(fù)債率為房企達(dá)標(biāo)率最低的指標(biāo)，年末50家樣本房企均值72.8%，不合格率60%；凈資產(chǎn)負(fù)債率年末均值則從年中高于100%下降至81.5%躍入合格線內(nèi)，至年底未達(dá)標(biāo)房企占比24%；現(xiàn)金短債比均值在兩個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)均高于1，年底指標(biāo)為1.59，未達(dá)標(biāo)率僅10%?？偟膩?lái)看，剔除預(yù)收賬款負(fù)債率為房企達(dá)標(biāo)率最低且相對(duì)較難實(shí)現(xiàn)優(yōu)化的指標(biāo)。
同策研究院指出，從優(yōu)化方式來(lái)看，房企加快去化及周轉(zhuǎn)率，使得公司有更多經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入，部分房企在經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流上由負(fù)轉(zhuǎn)正，同時(shí)放緩?fù)顿Y，在債務(wù)上通過(guò)借新還舊來(lái)穩(wěn)定其債務(wù)規(guī)模；也有部分房企通過(guò)合作開發(fā)模式來(lái)保持其規(guī)模的擴(kuò)張且確保債務(wù)增速受控；此外，部分資金杠桿較高房企只能通過(guò)出售前期囤積的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)來(lái)進(jìn)行降負(fù)債，確保企業(yè)能回歸穩(wěn)健運(yùn)轉(zhuǎn)的模式。
“有部分房企利用資本市場(chǎng)上較多高成本、高利息的方式快速擴(kuò)充企業(yè)權(quán)益實(shí)現(xiàn)降負(fù)債，也存在明股實(shí)債等加大表外負(fù)債方式來(lái)快速降檔的現(xiàn)象。”有業(yè)內(nèi)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，這類房企雖表面上增強(qiáng)了健康系數(shù)，但實(shí)在風(fēng)險(xiǎn)仍舊較大，快速瘦身降檔房企也存在反彈風(fēng)險(xiǎn)。
不過(guò)，從財(cái)務(wù)杠桿表現(xiàn)上看，企業(yè)降負(fù)債決心確實(shí)較為積極?！叭兰t線”融資新規(guī)管錢，加上“兩集中”土地出讓制控地，房企有息負(fù)債規(guī)模將降低。廣發(fā)證券(14.770, -0.02, -0.14%)發(fā)展研究中心根據(jù)公司公告和Wind數(shù)據(jù)以434家樣本房企統(tǒng)計(jì)顯示，從地產(chǎn)行業(yè)有息負(fù)債規(guī)模增速預(yù)判來(lái)看，2021年增速上限樂(lè)觀預(yù)期為7.2%，中性預(yù)期為5.7%，悲觀預(yù)期為4%?？v向?qū)Ρ葋?lái)看，2013年至2018年，地產(chǎn)行業(yè)有息負(fù)債規(guī)模增速為25.3%，2019年至2020年為5.5%。
這將為行業(yè)帶來(lái)深遠(yuǎn)影響，比如排位將重新洗牌，各檔企業(yè)在金融資源分配方面發(fā)生了扭轉(zhuǎn)，從“金字塔”變?yōu)椤暗菇鹱炙?。從今年房企制定目?biāo)情況已經(jīng)可窺見(jiàn)一二，2021年房企平均目標(biāo)增長(zhǎng)率多不足15%，20家頭部房企平均目標(biāo)增長(zhǎng)率同比下降6.2個(gè)百分點(diǎn)。即便如此，受益者或者說(shuō)能在接下來(lái)的市場(chǎng)中更上一個(gè)臺(tái)階的，顯然是拿地積極的綠檔房企，行業(yè)將進(jìn)入“好孩子”享受紅利時(shí)代。
不過(guò)，一批“黃檔”中型房企仍有機(jī)會(huì)，尤其是財(cái)務(wù)杠桿和經(jīng)營(yíng)杠桿平衡較好的房企。經(jīng)營(yíng)杠桿策略，簡(jiǎn)言之，就是由于固定成本的存在而導(dǎo)致EBIT（息稅前利潤(rùn)）變動(dòng)率大于營(yíng)收的變動(dòng)率的杠桿效應(yīng)。
經(jīng)營(yíng)杠桿走高
眾所周知，企業(yè)的杠桿可以分為經(jīng)營(yíng)杠桿和財(cái)務(wù)杠桿，兩者相乘構(gòu)成了企業(yè)的綜合杠桿。在房企中，經(jīng)營(yíng)層面的固定成本包括土地成本、前期工程、建安成本及其他的一些費(fèi)用。除了財(cái)務(wù)杠桿，加大經(jīng)營(yíng)杠桿亦能帶來(lái)規(guī)模效應(yīng)，規(guī)模達(dá)到一個(gè)突破點(diǎn)，覆蓋掉固定費(fèi)用后，利潤(rùn)會(huì)成倍數(shù)增長(zhǎng)。但經(jīng)營(yíng)杠桿與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)呈正相關(guān)，當(dāng)固定成本越高時(shí)，經(jīng)營(yíng)杠桿系數(shù)越大，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也就越高。
據(jù)同策研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，從經(jīng)營(yíng)杠桿系數(shù)來(lái)看，2020年50家樣本企業(yè)均值為1.24，較2019年提升0.04。其中，18家房企超過(guò)了均值，32家低于樣本均值，這意味著更多樣本房企經(jīng)營(yíng)杠桿控制得當(dāng)，更注重杠桿風(fēng)險(xiǎn)的控制。18家經(jīng)營(yíng)杠桿較高的房企中，代表企業(yè)有大悅城、藍(lán)光發(fā)展等，經(jīng)營(yíng)杠桿系數(shù)達(dá)到了2.97、1.86、1.83。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#
“通過(guò)對(duì)18家經(jīng)營(yíng)杠桿系數(shù)較高房企的經(jīng)營(yíng)狀況分析發(fā)現(xiàn)，這些房企大多在2020年存在’增收不增利’、營(yíng)收和利潤(rùn)出現(xiàn)下降以及營(yíng)業(yè)成本增幅較大的情況，這就使得公司盈利能力出現(xiàn)下降，從而導(dǎo)致公司經(jīng)營(yíng)杠桿風(fēng)險(xiǎn)走高?！蓖哐芯吭褐赋?，典型企業(yè)是禹洲集團(tuán)，2020年公司營(yíng)收和利潤(rùn)大幅下降。報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入104.12億元，同比下降約55.2%；歸母凈利潤(rùn)1.17億元，同比下降96.76%，毛利率僅為4.61%，在行業(yè)中幾乎是最低。而另一方面，雖然公司2020年?duì)I業(yè)成本大幅下降42%，至99億元，但歸母凈利潤(rùn)的下降幅度更大。公司2020年經(jīng)營(yíng)策略的失利，使得公司經(jīng)營(yíng)杠桿快速提升至1.77，同比提升0.87。
但是，在32家經(jīng)營(yíng)杠桿系數(shù)較低的房企中，代表企業(yè)如中國(guó)海外發(fā)展、旭輝控股集團(tuán)等，經(jīng)營(yíng)杠桿系數(shù)僅為0.8及0.93。實(shí)際上，從經(jīng)營(yíng)杠桿系數(shù)較低的房企來(lái)看，大多都有著較好的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。
綜合來(lái)看，同策研究院指出，通過(guò)對(duì)樣本房企2019年、2020年兩年經(jīng)營(yíng)杠桿系數(shù)比較發(fā)現(xiàn)，2020年行業(yè)增加經(jīng)營(yíng)杠桿系數(shù)的意愿更強(qiáng)烈一些。在2020年增加經(jīng)營(yíng)杠桿系數(shù)的房企有26家，24家降低了經(jīng)營(yíng)杠桿系數(shù)。而2019年增加經(jīng)營(yíng)杠桿系數(shù)的房企為21家，29家降低經(jīng)營(yíng)杠桿系數(shù)。
在同策研究院資深分析師肖云祥看來(lái)，在房地產(chǎn)行業(yè)“黃金時(shí)代”因土地、建安等成本相對(duì)較低，盡管房企加足馬力“野蠻生長(zhǎng)”，也不會(huì)產(chǎn)生過(guò)高的經(jīng)營(yíng)杠桿風(fēng)險(xiǎn)。但當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化，地價(jià)、建安成本、融資成本等持續(xù)走高，各地的調(diào)控政策毫無(wú)放松跡象，在這樣的背景下，如果只是一味地追求規(guī)模，為了拿地而不惜代價(jià)，就是典型的因固定成本的增加導(dǎo)致EBIT變動(dòng)率小于營(yíng)業(yè)收入的變動(dòng)率，那經(jīng)營(yíng)杠桿系數(shù)走高將會(huì)是趨勢(shì)，也就意味著“增收不增利”的情況將會(huì)更加嚴(yán)重。
“要改變思想認(rèn)識(shí)，行業(yè)利潤(rùn)率走低是大趨勢(shì)，土地紅利時(shí)代早過(guò)去了，要向制造業(yè)學(xué)習(xí)，向管理要紅利?！蹦愁^部房企掌舵人向《證券日?qǐng)?bào)》記者直言道，不要想著賺“大錢”了，要學(xué)會(huì)“小錢”要省也要會(huì)賺。