房企集體“降檔”后呈現(xiàn)四大趨勢(shì)
證券日?qǐng)?bào)網(wǎng) 證券日?qǐng)?bào)之聲
蒙眼狂奔時(shí)代結(jié)束,高杠桿擴(kuò)張商業(yè)模式難以再發(fā)力,“三道紅線”融資新規(guī)倒逼“體檢”不合格房企探尋“安全健康”發(fā)展之路。在2020年業(yè)績(jī)大考收官后,《證券日?qǐng)?bào)》記者發(fā)現(xiàn),多數(shù)房企都提到一個(gè)關(guān)鍵指標(biāo),即加快轉(zhuǎn)為綠檔房企。
貝殼研究院提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,在82家典型房企中,31家為“綠檔”,34家為“黃檔”,8家為“橙檔”,9家為“紅檔”。同時(shí),一年內(nèi)12家房企連降兩檔,9家房企維持“紅檔”。
集體“降檔”的房企之后要如何發(fā)展呢?《證券日?qǐng)?bào)》記者通過(guò)多方采訪后總結(jié)為四點(diǎn);一是規(guī)模越大房企業(yè)績(jī)預(yù)期越穩(wěn),行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)梯隊(duì)固化,黑馬難再現(xiàn);二是償債高峰遇到“三道紅線”后,發(fā)債規(guī)模持續(xù)低于到期債務(wù)規(guī)模;三是部分房企提高經(jīng)營(yíng)杠桿,或會(huì)帶來(lái)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn);四是降檔后房企對(duì)多元化或?qū)⒅匦滤伎肌?/p>
半年新增12家綠檔房企
何為“三道紅線”?紅線1:剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%;紅線2:凈負(fù)債率大于100%;紅線3:現(xiàn)金短債比小于1倍。新規(guī)初衷則是倒逼房企增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),防范市場(chǎng)資金無(wú)序進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè),導(dǎo)致金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能。
據(jù)同策研究院監(jiān)測(cè)的50家樣本房企表現(xiàn)來(lái)看,“三道紅線”政策發(fā)布前后,50家樣本房企自年中5家綠檔房企增加至年末17家,半年新增12家綠檔房企,綠檔房企占比超三成,紅檔房企由年中7家減少至年末2家,占比4%。
從三個(gè)指標(biāo)來(lái)看,剔除預(yù)收賬款負(fù)債率為房企達(dá)標(biāo)率最低的指標(biāo),年末50家樣本房企均值72.8%,不合格率60%;凈資產(chǎn)負(fù)債率年末均值則從年中高于100%下降至81.5%躍入合格線內(nèi),至年底未達(dá)標(biāo)房企占比24%;現(xiàn)金短債比均值在兩個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)均高于1,年底指標(biāo)為1.59,未達(dá)標(biāo)率僅10%??偟膩?lái)看,剔除預(yù)收賬款負(fù)債率為房企達(dá)標(biāo)率最低且相對(duì)較難實(shí)現(xiàn)優(yōu)化的指標(biāo)。
同策研究院指出,從優(yōu)化方式來(lái)看,房企加快去化及周轉(zhuǎn)率,使得公司有更多經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入,部分房企在經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流上由負(fù)轉(zhuǎn)正,同時(shí)放緩?fù)顿Y,在債務(wù)上通過(guò)借新還舊來(lái)穩(wěn)定其債務(wù)規(guī)模;也有部分房企通過(guò)合作開發(fā)模式來(lái)保持其規(guī)模的擴(kuò)張且確保債務(wù)增速受控;此外,部分資金杠桿較高房企只能通過(guò)出售前期囤積的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)來(lái)進(jìn)行降負(fù)債,確保企業(yè)能回歸穩(wěn)健運(yùn)轉(zhuǎn)的模式。
“有部分房企利用資本市場(chǎng)上較多高成本、高利息的方式快速擴(kuò)充企業(yè)權(quán)益實(shí)現(xiàn)降負(fù)債,也存在明股實(shí)債等加大表外負(fù)債方式來(lái)快速降檔的現(xiàn)象。”有業(yè)內(nèi)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露,這類房企雖表面上增強(qiáng)了健康系數(shù),但實(shí)在風(fēng)險(xiǎn)仍舊較大,快速瘦身降檔房企也存在反彈風(fēng)險(xiǎn)。
不過(guò),從財(cái)務(wù)杠桿表現(xiàn)上看,企業(yè)降負(fù)債決心確實(shí)較為積極?!叭兰t線”融資新規(guī)管錢,加上“兩集中”土地出讓制控地,房企有息負(fù)債規(guī)模將降低。廣發(fā)證券(14.770, -0.02, -0.14%)發(fā)展研究中心根據(jù)公司公告和Wind數(shù)據(jù)以434家樣本房企統(tǒng)計(jì)顯示,從地產(chǎn)行業(yè)有息負(fù)債規(guī)模增速預(yù)判來(lái)看,2021年增速上限樂(lè)觀預(yù)期為7.2%,中性預(yù)期為5.7%,悲觀預(yù)期為4%??v向?qū)Ρ葋?lái)看,2013年至2018年,地產(chǎn)行業(yè)有息負(fù)債規(guī)模增速為25.3%,2019年至2020年為5.5%。
這將為行業(yè)帶來(lái)深遠(yuǎn)影響,比如排位將重新洗牌,各檔企業(yè)在金融資源分配方面發(fā)生了扭轉(zhuǎn),從“金字塔”變?yōu)椤暗菇鹱炙?。從今年房企制定目?biāo)情況已經(jīng)可窺見(jiàn)一二,2021年房企平均目標(biāo)增長(zhǎng)率多不足15%,20家頭部房企平均目標(biāo)增長(zhǎng)率同比下降6.2個(gè)百分點(diǎn)。即便如此,受益者或者說(shuō)能在接下來(lái)的市場(chǎng)中更上一個(gè)臺(tái)階的,顯然是拿地積極的綠檔房企,行業(yè)將進(jìn)入“好孩子”享受紅利時(shí)代。
不過(guò),一批“黃檔”中型房企仍有機(jī)會(huì),尤其是財(cái)務(wù)杠桿和經(jīng)營(yíng)杠桿平衡較好的房企。經(jīng)營(yíng)杠桿策略,簡(jiǎn)言之,就是由于固定成本的存在而導(dǎo)致EBIT(息稅前利潤(rùn))變動(dòng)率大于營(yíng)收的變動(dòng)率的杠桿效應(yīng)。
經(jīng)營(yíng)杠桿走高
眾所周知,企業(yè)的杠桿可以分為經(jīng)營(yíng)杠桿和財(cái)務(wù)杠桿,兩者相乘構(gòu)成了企業(yè)的綜合杠桿。在房企中,經(jīng)營(yíng)層面的固定成本包括土地成本、前期工程、建安成本及其他的一些費(fèi)用。除了財(cái)務(wù)杠桿,加大經(jīng)營(yíng)杠桿亦能帶來(lái)規(guī)模效應(yīng),規(guī)模達(dá)到一個(gè)突破點(diǎn),覆蓋掉固定費(fèi)用后,利潤(rùn)會(huì)成倍數(shù)增長(zhǎng)。但經(jīng)營(yíng)杠桿與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)呈正相關(guān),當(dāng)固定成本越高時(shí),經(jīng)營(yíng)杠桿系數(shù)越大,企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也就越高。
據(jù)同策研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,從經(jīng)營(yíng)杠桿系數(shù)來(lái)看,2020年50家樣本企業(yè)均值為1.24,較2019年提升0.04。其中,18家房企超過(guò)了均值,32家低于樣本均值,這意味著更多樣本房企經(jīng)營(yíng)杠桿控制得當(dāng),更注重杠桿風(fēng)險(xiǎn)的控制。18家經(jīng)營(yíng)杠桿較高的房企中,代表企業(yè)有大悅城、藍(lán)光發(fā)展等,經(jīng)營(yíng)杠桿系數(shù)達(dá)到了2.97、1.86、1.83。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#
“通過(guò)對(duì)18家經(jīng)營(yíng)杠桿系數(shù)較高房企的經(jīng)營(yíng)狀況分析發(fā)現(xiàn),這些房企大多在2020年存在’增收不增利’、營(yíng)收和利潤(rùn)出現(xiàn)下降以及營(yíng)業(yè)成本增幅較大的情況,這就使得公司盈利能力出現(xiàn)下降,從而導(dǎo)致公司經(jīng)營(yíng)杠桿風(fēng)險(xiǎn)走高?!蓖哐芯吭褐赋?,典型企業(yè)是禹洲集團(tuán),2020年公司營(yíng)收和利潤(rùn)大幅下降。報(bào)告期內(nèi),公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入104.12億元,同比下降約55.2%;歸母凈利潤(rùn)1.17億元,同比下降96.76%,毛利率僅為4.61%,在行業(yè)中幾乎是最低。而另一方面,雖然公司2020年?duì)I業(yè)成本大幅下降42%,至99億元,但歸母凈利潤(rùn)的下降幅度更大。公司2020年經(jīng)營(yíng)策略的失利,使得公司經(jīng)營(yíng)杠桿快速提升至1.77,同比提升0.87。
但是,在32家經(jīng)營(yíng)杠桿系數(shù)較低的房企中,代表企業(yè)如中國(guó)海外發(fā)展、旭輝控股集團(tuán)等,經(jīng)營(yíng)杠桿系數(shù)僅為0.8及0.93。實(shí)際上,從經(jīng)營(yíng)杠桿系數(shù)較低的房企來(lái)看,大多都有著較好的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。
綜合來(lái)看,同策研究院指出,通過(guò)對(duì)樣本房企2019年、2020年兩年經(jīng)營(yíng)杠桿系數(shù)比較發(fā)現(xiàn),2020年行業(yè)增加經(jīng)營(yíng)杠桿系數(shù)的意愿更強(qiáng)烈一些。在2020年增加經(jīng)營(yíng)杠桿系數(shù)的房企有26家,24家降低了經(jīng)營(yíng)杠桿系數(shù)。而2019年增加經(jīng)營(yíng)杠桿系數(shù)的房企為21家,29家降低經(jīng)營(yíng)杠桿系數(shù)。
在同策研究院資深分析師肖云祥看來(lái),在房地產(chǎn)行業(yè)“黃金時(shí)代”因土地、建安等成本相對(duì)較低,盡管房企加足馬力“野蠻生長(zhǎng)”,也不會(huì)產(chǎn)生過(guò)高的經(jīng)營(yíng)杠桿風(fēng)險(xiǎn)。但當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化,地價(jià)、建安成本、融資成本等持續(xù)走高,各地的調(diào)控政策毫無(wú)放松跡象,在這樣的背景下,如果只是一味地追求規(guī)模,為了拿地而不惜代價(jià),就是典型的因固定成本的增加導(dǎo)致EBIT變動(dòng)率小于營(yíng)業(yè)收入的變動(dòng)率,那經(jīng)營(yíng)杠桿系數(shù)走高將會(huì)是趨勢(shì),也就意味著“增收不增利”的情況將會(huì)更加嚴(yán)重。
“要改變思想認(rèn)識(shí),行業(yè)利潤(rùn)率走低是大趨勢(shì),土地紅利時(shí)代早過(guò)去了,要向制造業(yè)學(xué)習(xí),向管理要紅利?!蹦愁^部房企掌舵人向《證券日?qǐng)?bào)》記者直言道,不要想著賺“大錢”了,要學(xué)會(huì)“小錢”要省也要會(huì)賺。