瘋狂！深圳這種房突然賣爆，價格飆漲50%！8成購房者都是炒房客，有人一下掃貨4套
導(dǎo)讀：強調(diào)控下投資資金尋找出口，深圳小產(chǎn)權(quán)房還能走多遠(yuǎn)？
記 者丨唐韶葵
編 輯丨包芳鳴
“我去年底買的小產(chǎn)權(quán)房價格已經(jīng)翻倍了?！鄙钲谝幻‘a(chǎn)權(quán)房購買者胡一波（化名）接受21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者采訪時，顯得很平靜。她自稱不是樓市投機者，買小產(chǎn)權(quán)房并非出于投機需求，而是投資。
深圳二手房指導(dǎo)價出臺之后，買賣雙方陷入僵持，二手房市場交易速凍。
這被稱為深圳史上最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策，將很多投資性需求的購房者帶入僵局，一名投資者用經(jīng)營貸在寶安區(qū)購買了一套10萬元/平方米的商品房后，瞬即面臨深圳嚴(yán)查經(jīng)營貸、二手房指導(dǎo)價為8萬元/平方米的新局面。
商品房投機的入口被堵住之后，近日深圳市場部分熱錢流向小產(chǎn)權(quán)房。
與北京、上海一樣，深圳一手房搖號中簽率概率偏低，在中介業(yè)務(wù)員的推動下，投資者們瞄上深圳小產(chǎn)權(quán)房。據(jù)不完全統(tǒng)計，深圳小產(chǎn)權(quán)房漲幅已經(jīng)高達(dá)50%。有業(yè)內(nèi)人士和律師分析指出，深圳小產(chǎn)權(quán)房交易，存在無法過戶、一房多賣、業(yè)主反悔、不配合簽約、交易信息不透明、時間周期長等重大潛在風(fēng)險。盡管如此，深圳近期小產(chǎn)權(quán)房市場越來越火。
小產(chǎn)權(quán)房突發(fā)火爆
80%購房者都是炒房客
大學(xué)畢業(yè)就扎根深圳、擁有多年炒房經(jīng)驗的胡一波，此番堅定看空樓市。
他認(rèn)為金融收緊、調(diào)控常態(tài)化背景下，短線炒房已經(jīng)沒有空間，今后只能長期持有房產(chǎn)才會有獲利空間。他所在的炒房圈子，一般從銀行借貸的炒房資金最多能堅持一兩年；政策風(fēng)險改變之后，很多投資客拿不住的就要大降價甩賣房子。“前段時間很多投資客拿經(jīng)營貸買樓，現(xiàn)在一旦嚴(yán)查，炒房客現(xiàn)金流不行，就要拋售。”
去年初，胡一波把自住的一套房子出售，在寶安更偏遠(yuǎn)的新區(qū)買入一套自住新房之后，手中還有300萬現(xiàn)金。于是，他全款買入了一套小產(chǎn)權(quán)房。他測算過，小產(chǎn)權(quán)房一次性投資三四百萬，每月有租金收入，收益比理財產(chǎn)品還高；等到以后賣的時候就套現(xiàn)了，唯一的風(fēng)險在于沒有房產(chǎn)證。
從事律師職業(yè)的胡一波，身邊不少同行，也買了小產(chǎn)權(quán)房自住。胡一波認(rèn)為，深圳二手房指導(dǎo)價，對于買家，或者說接盤者來說，最大的影響是銀行貸款。意味著買家要把指導(dǎo)價之外多出來的部分房款提前付清，資金壓力凸顯。因此，小產(chǎn)權(quán)房成為了這部分買家退而求其次的選擇。
胡一波指出中介炒作因素很大，近段時間深圳二手房成交膠著、一手房搖號難，中介要開拓業(yè)務(wù)，只能向買家推薦公寓和小產(chǎn)權(quán)房?！笆袌鲋惺裁慈硕加?，各種類型的選擇也就層出不窮了?！焙徊ㄕJ(rèn)為，購買小產(chǎn)權(quán)房的人也是出于很多原因的，并非中介忽悠就會立即去買，在付出全款之前，每個人心中都會有自己的標(biāo)準(zhǔn)。
據(jù)了解，不限購、不占購房名額的深圳小產(chǎn)權(quán)房，近八成購房者都是投資客，有的投資客甚至“掃貨“。去年底至今，一些地區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房漲了一倍，年漲幅超過50%。深圳某小產(chǎn)權(quán)房房產(chǎn)中介更透露稱：有幾個投資客，一房一廳的買了三套，兩房一廳的買了一套，一下子買了四套。
胡一波購買的小產(chǎn)權(quán)房，距離自己的新房不遠(yuǎn)，房價是新房價格3折左右，目前價差已經(jīng)達(dá)到4-5折，與一二手房價差呈現(xiàn)同樣的規(guī)律。
為何被爆炒：資金尋求出口
小產(chǎn)權(quán)房交易在深圳早已有之。#p#分頁標(biāo)題#e#
2011年，深圳限購。陳小平在2012年購入羅湖區(qū)一套80多平方米的小產(chǎn)權(quán)房，當(dāng)時該套房源是拆遷房。意味著一旦回遷房建好，陳小平就可以拿到手一套正兒八經(jīng)的拆遷房了。2018年的時候，陳小平拿到了回遷房，彼時房價已經(jīng)漲到7萬多元/平方米；2019年，陳小平順利拿到“小產(chǎn)證”。
正如多名小產(chǎn)權(quán)房買家所言，因為買不起商品房，只能分流到小產(chǎn)權(quán)房領(lǐng)域。而且前提是自住，就當(dāng)作一次性投資，不用考慮一手房的供房力；唯一的考慮是小孩讀書問題。
有中介業(yè)務(wù)員透露，隨著小產(chǎn)權(quán)房交易越來越多，買家也會慎重考慮，因為一旦承建的開發(fā)商報建手續(xù)不齊全，就有風(fēng)險。這些小產(chǎn)權(quán)房的購買者，也不是完全不考慮風(fēng)險，他們多是退而求其次，另外工作不穩(wěn)定，唯一考慮風(fēng)險就是會不會拆遷。
實際上，在相關(guān)部門表述中并不承認(rèn)“小產(chǎn)權(quán)房”，只有“違法建筑”。
之所以如此，是因為這些小產(chǎn)權(quán)房存在違反合法建設(shè)申報流程，未進行正規(guī)用地與建筑規(guī)劃許可以及建設(shè)施工許可申報等情況，甚至有的小產(chǎn)權(quán)房存在違規(guī)占用建筑紅線等現(xiàn)象，該類建筑多出現(xiàn)在各個城中村。
深圳市場中小產(chǎn)權(quán)房也分投資等級，越快拆遷變現(xiàn)、有學(xué)區(qū)房資源的越容易出手；全國各地調(diào)控，樓市也出現(xiàn)了一些不一樣的資金流向。
資金尋求出口，助推了這一輪小產(chǎn)權(quán)房暴漲。比如，小產(chǎn)權(quán)房漲到了市面價格10萬塊，一旦有拆遷風(fēng)聲傳出，則可以賣到15萬元/平方米。據(jù)了解，目前位于核心區(qū)域的華強北，華強南一帶的福田村，由于海岸城承包拆遷，片區(qū)內(nèi)的小產(chǎn)權(quán)房叫價12萬元/平方米左右。
值得一提的是，在深圳，很多投資者對于村民的房子和小產(chǎn)權(quán)房是沒有辨識的。村民蓋的一種小產(chǎn)權(quán)房，由村委出資建設(shè)，屬于村委的資產(chǎn)，這種小產(chǎn)權(quán)房的市場活躍度很低。主要原因在于一不帶學(xué)位，二存在不補償風(fēng)險。
目前市場上銷售火爆的小產(chǎn)權(quán)房，都具有開發(fā)主體確認(rèn)清晰、已完成拆補協(xié)議或者2-3年之內(nèi)會完成拆遷協(xié)議、有學(xué)位等特征。對于投資客而言，可以用房產(chǎn)套出經(jīng)營貸買小產(chǎn)權(quán)房，且不上征信。但現(xiàn)在深圳各家銀行普遍都在根據(jù)銀保監(jiān)會和央行的要求開始大力排查經(jīng)營貸，小產(chǎn)權(quán)房炒作還能火多久？