瘋狂!深圳這種房突然賣爆,價格飆漲50%!8成購房者都是炒房客,有人一下掃貨4套
導(dǎo)讀:強調(diào)控下投資資金尋找出口,深圳小產(chǎn)權(quán)房還能走多遠(yuǎn)?
記 者丨唐韶葵
編 輯丨包芳鳴
“我去年底買的小產(chǎn)權(quán)房價格已經(jīng)翻倍了?!鄙钲谝幻‘a(chǎn)權(quán)房購買者胡一波(化名)接受21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者采訪時,顯得很平靜。她自稱不是樓市投機者,買小產(chǎn)權(quán)房并非出于投機需求,而是投資。
深圳二手房指導(dǎo)價出臺之后,買賣雙方陷入僵持,二手房市場交易速凍。
這被稱為深圳史上最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策,將很多投資性需求的購房者帶入僵局,一名投資者用經(jīng)營貸在寶安區(qū)購買了一套10萬元/平方米的商品房后,瞬即面臨深圳嚴(yán)查經(jīng)營貸、二手房指導(dǎo)價為8萬元/平方米的新局面。
商品房投機的入口被堵住之后,近日深圳市場部分熱錢流向小產(chǎn)權(quán)房。
與北京、上海一樣,深圳一手房搖號中簽率概率偏低,在中介業(yè)務(wù)員的推動下,投資者們瞄上深圳小產(chǎn)權(quán)房。據(jù)不完全統(tǒng)計,深圳小產(chǎn)權(quán)房漲幅已經(jīng)高達(dá)50%。有業(yè)內(nèi)人士和律師分析指出,深圳小產(chǎn)權(quán)房交易,存在無法過戶、一房多賣、業(yè)主反悔、不配合簽約、交易信息不透明、時間周期長等重大潛在風(fēng)險。盡管如此,深圳近期小產(chǎn)權(quán)房市場越來越火。
小產(chǎn)權(quán)房突發(fā)火爆
80%購房者都是炒房客
大學(xué)畢業(yè)就扎根深圳、擁有多年炒房經(jīng)驗的胡一波,此番堅定看空樓市。
他認(rèn)為金融收緊、調(diào)控常態(tài)化背景下,短線炒房已經(jīng)沒有空間,今后只能長期持有房產(chǎn)才會有獲利空間。他所在的炒房圈子,一般從銀行借貸的炒房資金最多能堅持一兩年;政策風(fēng)險改變之后,很多投資客拿不住的就要大降價甩賣房子。“前段時間很多投資客拿經(jīng)營貸買樓,現(xiàn)在一旦嚴(yán)查,炒房客現(xiàn)金流不行,就要拋售。”
去年初,胡一波把自住的一套房子出售,在寶安更偏遠(yuǎn)的新區(qū)買入一套自住新房之后,手中還有300萬現(xiàn)金。于是,他全款買入了一套小產(chǎn)權(quán)房。他測算過,小產(chǎn)權(quán)房一次性投資三四百萬,每月有租金收入,收益比理財產(chǎn)品還高;等到以后賣的時候就套現(xiàn)了,唯一的風(fēng)險在于沒有房產(chǎn)證。
從事律師職業(yè)的胡一波,身邊不少同行,也買了小產(chǎn)權(quán)房自住。胡一波認(rèn)為,深圳二手房指導(dǎo)價,對于買家,或者說接盤者來說,最大的影響是銀行貸款。意味著買家要把指導(dǎo)價之外多出來的部分房款提前付清,資金壓力凸顯。因此,小產(chǎn)權(quán)房成為了這部分買家退而求其次的選擇。
胡一波指出中介炒作因素很大,近段時間深圳二手房成交膠著、一手房搖號難,中介要開拓業(yè)務(wù),只能向買家推薦公寓和小產(chǎn)權(quán)房?!笆袌鲋惺裁慈硕加?,各種類型的選擇也就層出不窮了?!焙徊ㄕJ(rèn)為,購買小產(chǎn)權(quán)房的人也是出于很多原因的,并非中介忽悠就會立即去買,在付出全款之前,每個人心中都會有自己的標(biāo)準(zhǔn)。
據(jù)了解,不限購、不占購房名額的深圳小產(chǎn)權(quán)房,近八成購房者都是投資客,有的投資客甚至“掃貨“。去年底至今,一些地區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房漲了一倍,年漲幅超過50%。深圳某小產(chǎn)權(quán)房房產(chǎn)中介更透露稱:有幾個投資客,一房一廳的買了三套,兩房一廳的買了一套,一下子買了四套。
胡一波購買的小產(chǎn)權(quán)房,距離自己的新房不遠(yuǎn),房價是新房價格3折左右,目前價差已經(jīng)達(dá)到4-5折,與一二手房價差呈現(xiàn)同樣的規(guī)律。
為何被爆炒:資金尋求出口
小產(chǎn)權(quán)房交易在深圳早已有之。#p#分頁標(biāo)題#e#
2011年,深圳限購。陳小平在2012年購入羅湖區(qū)一套80多平方米的小產(chǎn)權(quán)房,當(dāng)時該套房源是拆遷房。意味著一旦回遷房建好,陳小平就可以拿到手一套正兒八經(jīng)的拆遷房了。2018年的時候,陳小平拿到了回遷房,彼時房價已經(jīng)漲到7萬多元/平方米;2019年,陳小平順利拿到“小產(chǎn)證”。
正如多名小產(chǎn)權(quán)房買家所言,因為買不起商品房,只能分流到小產(chǎn)權(quán)房領(lǐng)域。而且前提是自住,就當(dāng)作一次性投資,不用考慮一手房的供房力;唯一的考慮是小孩讀書問題。
有中介業(yè)務(wù)員透露,隨著小產(chǎn)權(quán)房交易越來越多,買家也會慎重考慮,因為一旦承建的開發(fā)商報建手續(xù)不齊全,就有風(fēng)險。這些小產(chǎn)權(quán)房的購買者,也不是完全不考慮風(fēng)險,他們多是退而求其次,另外工作不穩(wěn)定,唯一考慮風(fēng)險就是會不會拆遷。
實際上,在相關(guān)部門表述中并不承認(rèn)“小產(chǎn)權(quán)房”,只有“違法建筑”。
之所以如此,是因為這些小產(chǎn)權(quán)房存在違反合法建設(shè)申報流程,未進行正規(guī)用地與建筑規(guī)劃許可以及建設(shè)施工許可申報等情況,甚至有的小產(chǎn)權(quán)房存在違規(guī)占用建筑紅線等現(xiàn)象,該類建筑多出現(xiàn)在各個城中村。
深圳市場中小產(chǎn)權(quán)房也分投資等級,越快拆遷變現(xiàn)、有學(xué)區(qū)房資源的越容易出手;全國各地調(diào)控,樓市也出現(xiàn)了一些不一樣的資金流向。
資金尋求出口,助推了這一輪小產(chǎn)權(quán)房暴漲。比如,小產(chǎn)權(quán)房漲到了市面價格10萬塊,一旦有拆遷風(fēng)聲傳出,則可以賣到15萬元/平方米。據(jù)了解,目前位于核心區(qū)域的華強北,華強南一帶的福田村,由于海岸城承包拆遷,片區(qū)內(nèi)的小產(chǎn)權(quán)房叫價12萬元/平方米左右。
值得一提的是,在深圳,很多投資者對于村民的房子和小產(chǎn)權(quán)房是沒有辨識的。村民蓋的一種小產(chǎn)權(quán)房,由村委出資建設(shè),屬于村委的資產(chǎn),這種小產(chǎn)權(quán)房的市場活躍度很低。主要原因在于一不帶學(xué)位,二存在不補償風(fēng)險。
目前市場上銷售火爆的小產(chǎn)權(quán)房,都具有開發(fā)主體確認(rèn)清晰、已完成拆補協(xié)議或者2-3年之內(nèi)會完成拆遷協(xié)議、有學(xué)位等特征。對于投資客而言,可以用房產(chǎn)套出經(jīng)營貸買小產(chǎn)權(quán)房,且不上征信。但現(xiàn)在深圳各家銀行普遍都在根據(jù)銀保監(jiān)會和央行的要求開始大力排查經(jīng)營貸,小產(chǎn)權(quán)房炒作還能火多久?